Flujo de Trabajo de la Coordinación: Pasos Clave ante Notario, Registro y Catastro

Flujo Catastro-Registro-NotarioIntroducción: Del Concepto a la Realidad Registral y Catastral Coordinada

A lo largo de los módulos anteriores de este curso, hemos desgranado los fundamentos legales de la Ley 13/2015, la importancia de la georreferenciación precisa (ETRS89-UTM), la estructura y validación del fichero GML INSPIRE de parcela catastral, la figura de la Representación Gráfica Alternativa (RGA) y el papel crucial del Informe de Validación Gráfica (IVG) emitido por el Catastro. Ahora, llegamos al punto de integrar todos estos elementos en el flujo de trabajo práctico que un propietario, asesorado por su técnico competente (Ingeniero en Geomática y Topografía) y sus asesores legales (Notario, Abogado), debe seguir para lograr la ansiada coordinación gráfica entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario.

Este post técnico describe, paso a paso, las actuaciones que se desarrollan ante el Notario, el Registrador de la Propiedad y, finalmente, cómo esta información impacta y actualiza el Catastro, culminando con una finca cuya descripción geométrica (ubicación, delimitación y superficie) goza de la presunción de certeza que otorga la coordinación. Entender este flujo es esencial para anticipar los requisitos de cada fase y asegurar una tramitación eficiente y exitosa.

1. La Fase Preparatoria: El Trabajo Técnico Previo Indispensable

Antes de acudir a la Notaría para formalizar cualquier acto que requiera o permita la coordinación gráfica, es fundamental un trabajo técnico previo exhaustivo, especialmente si existen discrepancias entre la realidad y la información oficial:

  • Diagnóstico Inicial: El propietario, idealmente con el asesoramiento de un Ingeniero en Geomática y Topografía, debe analizar la situación de su finca:
    • Comparar la descripción registral (nota simple) con la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica (CCDyG).
    • Verificar si la cartografía catastral se ajusta a la realidad física del terreno.
  • Si Hay Conformidad Realidad-Catastro: Si la CCDyG refleja fielmente la realidad y se pretende inscribir una operación que no altera la geometría (ej. una compraventa simple), el proceso será más directo. El Notario incorporará la CCDyG.
  • Si Hay Discrepancias o Alteraciones: Si la cartografía catastral no es correcta o si la operación implica una modificación de la configuración de la finca (segregación, agrupación, nueva construcción que altera linderos, etc.), se debe:
    1. Realizar un Levantamiento Topográfico Preciso: Un Ingeniero en Geomática y Topografía medirá la finca en ETRS89-UTM.
    2. Elaborar la Representación Gráfica Alternativa (RGA): Creación del fichero GML INSPIRE de parcela catastral que refleje la geometría real o la nueva configuración propuesta.
    3. Obtener el Informe de Validación Gráfica (IVG) de la SEC: Someter la RGA al servicio de validación del Catastro. Es altamente recomendable obtener un IVG positivo antes de ir a la Notaría. Un IVG negativo indicará errores técnicos que deben subsanarse.

2. Actuaciones ante Notario: La Formalización del Acto y la Base Gráfica

El Notario, como fedatario público, juega un papel central en la formalización del negocio jurídico (compraventa, herencia, segregación, etc.) y en la incorporación de la base gráfica que servirá para la coordinación:

  • Manifestación de los Otorgantes: En el momento de la firma de la escritura, el Notario solicitará a los otorgantes que manifiesten expresamente si la descripción catastral del inmueble (reflejada en la CCDyG que debe aportarse) se corresponde o no con la realidad física.
  • Escenario 1: Conformidad con la Descripción Catastral:
    • Si los otorgantes manifiestan su conformidad, el Notario describirá el inmueble en la escritura de acuerdo con la CCDyG (que incluirá su RGG) y la incorporará al documento, haciendo constar dicha conformidad.
  • Escenario 2: Disconformidad con la Descripción Catastral (o Alteración No Incorporada):
    • Aportación de RGA con IVG Positivo: Los otorgantes deben aportar la RGA (GML y su representación gráfica en el IVG positivo) que refleje la realidad o la nueva configuración. El Notario la incorporará a la escritura.
    • Procedimiento Notarial de Subsanación (si aplica): Si la RGA implica una rectificación de linderos que pueda afectar a colindantes catastrales y estos no han intervenido en la escritura, el Notario, en determinados supuestos (Art. 18.2 TRLCI para subsanación de discrepancias), puede tener que tramitar un procedimiento dando audiencia a los titulares catastrales de las parcelas colindantes afectadas. Si no hay oposición o esta se resuelve, el Notario levanta acta y lo comunica al Catastro.
    • Operaciones de Reordenación (Segregación, Agrupación, etc.): En estos casos, la RGA reflejará las nuevas fincas resultantes. El Notario se asegurará de que se cumplen los requisitos legales para la operación (licencias municipales, etc.).
  • Incorporación del CSV del IVG Positivo: Si se aporta una RGA con IVG positivo, el Notario puede incorporar el Código Seguro de Verificación (CSV) de dicho informe en la información que remite telemáticamente al Catastro. Esto facilita enormemente la actualización automática por parte del Catastro.
  • Comunicación Telemática al Catastro: Con independencia del motivo de la falta de correspondencia, si el procedimiento notarial culmina satisfactoriamente (y se ha aportado una RGG, sea la catastral o una RGA validada), el Notario remite telemáticamente la información al Catastro para su actualización. La escritura reflejará la nueva descripción de la finca o fincas resultantes y, una vez el Catastro procese la alteración, se podrá obtener una nueva CCDyG actualizada.

3. Actuaciones ante el Registro de la Propiedad: Calificación e Inscripción Coordinada

Una vez otorgada la escritura pública, esta se presenta en el Registro de la Propiedad para su inscripción. El Registrador realizará una calificación exhaustiva:

  • Comprobación de Vigencia de la CCDyG: Si la escritura se basa en una CCDyG, el Registrador verificará su vigencia gráfica a través de los servicios de la SEC, ya que la cartografía catastral es dinámica.
  • Calificación de la Correspondencia Gráfica: El Registrador debe calificar si existe o no correspondencia entre la RGG aportada (sea la catastral o una RGA) y la descripción de la finca que ya consta inscrita en el Registro (si la finca ya estaba inmatriculada). Aplicará los criterios establecidos en la Ley Hipotecaria (Art. 9.b y 199).
    • Diferencias de Superficie:
      • Si la diferencia entre la superficie inscrita y la resultante de la RGG es inferior al 10% de la cabida inscrita, y el Registrador no alberga dudas fundadas sobre la identidad de la finca, puede inscribir la RGG y rectificar la superficie.
      • Si la diferencia excede del 10% (o siendo inferior, el Registrador tiene dudas), se debe tramitar un procedimiento hipotecario específico (previsto en el Art. 199 LH), que generalmente implica notificación a colindantes registrales.
  • Tramitación del Procedimiento Registral (Art. 199 LH): Si se pretende inscribir una RGG (catastral o RGA) y esta implica una alteración de la descripción registral o existen dudas sobre la identidad o la posible invasión de colindantes, el Registrador debe:
    1. Notificar a los titulares registrales de las fincas colindantes afectadas.
    2. Darles un plazo para alegaciones.
    3. Si no hay oposición o esta es desestimada, y el Registrador considera que no se invade dominio público ni fincas de terceros, procederá a la inscripción de la RGG.
  • Inscripción de RGA y Comunicación al Catastro: Si se inscribe una RGA (que puede o no haber sido validada previamente por Catastro, aunque es muy recomendable que sí), el Registrador debe remitirla telemáticamente al Catastro para que este la valide (si no lo estaba ya) y, si procede, actualice la cartografía catastral. El Catastro devolverá al Registro la RGG catastral debidamente actualizada.
  • Constancia de la Coordinación: Una vez inscrita en el Registro la RGG catastral (sea la original o la resultante de una RGA ya procesada por Catastro), la finca quedará coordinada gráficamente con el Catastro. El Registrador hará constar esta circunstancia en el folio registral y en la publicidad que emita, junto con la fecha de la coordinación. A partir de este momento, opera la presunción de certeza de los datos gráficos inscritos.

4. Implicaciones Específicas y Situaciones Particulares

  • Prevalencia de la Superficie Gráfica Georreferenciada: El Art. 9.b) de la Ley Hipotecaria establece que, una vez inscrita la RGG de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria. Los datos de la RGG aportada deben corresponderse con los datos descriptivos y de superficie que consten en el título.
  • Coordinación de Finca Registral con Varias Parcelas Catastrales: Es posible. Se identifican todas las referencias catastrales que integran la finca registral. El conjunto de las RGG de estas parcelas catastrales compondrá el recinto georreferenciado de la finca registral a coordinar.
  • Afectación de Dominio Público: Si la RGA afecta a dominio público (catastrado o no), se requiere un procedimiento específico que implica dar audiencia a la Administración titular del dominio público (sea en sede notarial o registral). El Catastro podrá incorporar la RGA si el procedimiento concluye favorablemente, incluso si implica cesión u ocupación de dominio público, especialmente si el IVG fue positivo.
  • Inmatriculación de Fincas: Se exige la CCDyG. Si la finca carece de ella (caso excepcional), se puede aportar RGA junto con un informe del Catastro que certifique que la RGA no invade otras parcelas catastrales y se corresponde con el espacio que se pretende inmatricular.
  • Reparcelaciones Urbanísticas y Otros Actos de Reordenación: La Ley Hipotecaria exige que estos actos aporten una RGG de las fincas resultantes compatible con la cartografía catastral. El IVG de la SEC se convierte en una herramienta fundamental para las administraciones actuantes para garantizar esta compatibilidad desde el origen.
  • Coordinación en Régimen de División Horizontal: La coordinación gráfica se realiza siempre sobre la parcela catastral donde se asienta el edificio (la finca matriz). La representación gráfica del solar se inscribe una vez, pero se entiende coordinada cada vez que se practica un asiento sobre cualquiera de los elementos privativos, tomando como base la CCDG que se incorpore al título. No es necesario aportar la georreferenciación individual de cada piso o local para este fin de coordinación de la parcela.

5. Conclusión: Un Proceso Colaborativo hacia la Certeza Inmobiliaria

El proceso para lograr la coordinación gráfica entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, aunque puede parecer complejo, está diseñado para culminar en una mayor seguridad jurídica para todos los intervinientes en el tráfico inmobiliario. Implica una colaboración necesaria entre propietarios, técnicos competentes (fundamentalmente Ingenieros en Geomática y Topografía para la parte gráfica), Notarios (en la formalización y control de legalidad del título y la RGG), Registradores (en la calificación e inscripción final) y el Catastro (como proveedor de la cartografía base y validador técnico de las RGA).

Un expediente bien preparado desde la fase técnica inicial (con un levantamiento preciso si es necesario, una RGA correctamente elaborada y un IVG positivo) allana enormemente el camino, reduce los plazos y minimiza los riesgos de calificación negativa o problemas futuros. La coordinación no es un fin en sí mismo, sino un medio para alcanzar un objetivo mayor: un sistema inmobiliario donde la identificación física y jurídica de las fincas sea unívoca, precisa y transparente.

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