Introducción: Cuando la Cartografía Catastral No Refleja la Realidad
En los módulos anteriores de este curso, hemos establecido que la Ley 13/2015 designa la cartografía catastral oficial como la base gráfica de referencia para la representación gráfica georreferenciada (RGG) de las fincas en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, la realidad es que la cartografía catastral, a pesar de sus continuas mejoras, no siempre es un reflejo exacto de la configuración física actual de todas las parcelas del territorio. Pueden existir errores históricos, alteraciones físicas no comunicadas, o simplemente una precisión inherente que no se ajuste a la realidad medida con técnicas topográficas modernas.
Cuando un propietario o un técnico constata que la descripción gráfica contenida en la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica (CCDyG) de un inmueble no se corresponde con la realidad física, la Ley 13/2015 y su desarrollo normativo (principalmente la Resolución Conjunta DGSJFP-DGC de 2015) prevén un mecanismo fundamental para abordar esta situación: la Representación Gráfica Alternativa (RGA). Este post técnico se adentra en la definición, la triple finalidad y los estrictos requisitos técnicos que debe cumplir una RGA para ser considerada válida y poder servir de base para la actualización catastral y la inscripción registral coordinada.
1. ¿Qué es Exactamente una Representación Gráfica Alternativa (RGA)?
Una RGA es, en esencia, una representación gráfica georreferenciada de una o varias parcelas que difiere de la representación gráfica oficial contenida en la cartografía catastral vigente para esas mismas parcelas. Se elabora y aporta por el interesado (generalmente el titular catastral o propietario) cuando considera que la información catastral gráfica no es correcta y no representa fielmente la realidad física de su inmueble.
Características Fundamentales de una RGA:
- Georreferenciada: Debe estar definida mediante las coordenadas geográficas de todos sus vértices, referidas al sistema geodésico oficial (ETRS89-UTM para la península y Baleares, REGCAN95-UTM para Canarias).
- Delimitación Precisa: Debe delimitar de manera unívoca la porción de suelo que constituye la finca o las fincas resultantes de una operación (segregación, agrupación, etc.).
- Formato Informático Específico: Obligatoriamente, debe elaborarse y presentarse en el formato GML INSPIRE de parcela catastral, cumpliendo la estructura y especificaciones que vimos en el Módulo 3 de este curso.
- Alternativa a la Catastral: Su propia naturaleza es «alternativa», es decir, se presenta como una corrección o una propuesta de modificación de la geometría catastral existente.
2. La Triple Finalidad Estratégica de la RGA en el Sistema de Coordinación
La RGA no es un simple plano más; cumple una función crucial y tiene una triple finalidad dentro del sistema de coordinación Catastro-Registro:
- Conocer la Descripción Exacta de las Fincas Registrales: Permite que la descripción de la finca que accede al Registro (especialmente en cuanto a su ubicación, delimitación y superficie) se base en una geometría que el titular considera que se ajusta a la realidad, incluso si esta difiere de la catastral inicial.
- Completar la Descripción Registral con una RGG Conforme a la Realidad: En los casos en que la incorporación de la representación gráfica es obligatoria (inmatriculaciones, reordenación de terrenos) o voluntaria, si el titular manifiesta que la CCDG catastral no es correcta, la RGA es el instrumento que permite aportar una base gráfica que sí se considera fiel a la realidad física.
- Actualizar o Subsanar la Cartografía Catastral: Este es uno de sus roles más importantes. Una RGA que es técnicamente validada por el Catastro (mediante un Informe de Validación Gráfica – IVG positivo) y posteriormente inscrita en el Registro de la Propiedad, sirve de base para que la Dirección General del Catastro proceda a la alteración o rectificación de su propia cartografía y datos alfanuméricos, logrando así la ansiada coordinación entre la realidad física, el Catastro y el Registro.
Motivos Comunes para la Elaboración de una RGA:
- Discrepancias en la Descripción Catastral: Errores en la cartografía catastral original (mala digitalización, errores en la cartografía base de origen, etc.) que resultan en una forma, superficie o linderos incorrectos.
- Alteraciones Físicas No Incorporadas al Catastro: Hechos, actos o negocios jurídicos que han modificado la configuración física de la finca (segregaciones, agrupaciones, divisiones, expropiaciones parciales, realización de nuevas construcciones que modifican la delimitación parcelaria) y que aún no han sido comunicados o tramitados en Catastro.
3. Requisitos Técnicos Esenciales que Debe Cumplir una RGA para su Validez
La elaboración de una RGA no es un acto discrecional; debe cumplir una serie de requisitos técnicos estrictos detallados en la Resolución Conjunta DGSJFP-DGC de 2015. Su incumplimiento resultará en un Informe de Validación Gráfica (IVG) negativo y, por tanto, en la imposibilidad de su uso para la coordinación o inscripción.
3.1. Requisitos Generales (Aplicables a toda RGA)
- Aprobación Expresa del Titular: El propietario de la finca (o la autoridad pública que haya tramitado el procedimiento – ej. un proyecto de reparcelación) debe aprobarla expresamente, manifestando además que la descripción catastral contenida en la CCDG (que también debe aportarse) no se corresponde con la realidad física de su finca.
- Delimitación Geográfica por Coordenadas: Coordenadas georreferenciadas (ETRS89-UTM) de todos los vértices del perímetro externo (y los internos, si existen huecos como construcciones no incluidas).
- Formato GML INSPIRE de Parcela Catastral: Como ya se ha mencionado, es el único formato informático admitido.
- Coincidencia entre Datos Gráficos y Descriptivos: Los datos de superficie y la descripción de las parcelas resultantes que consten en el título que se pretende inscribir (ej. escritura de segregación) deben ser coincidentes con los que se deriven de la RGA.
- Representación sobre la Cartografía Catastral Existente y Respeto al Perímetro Global:
- La RGA debe estar representada superpuesta a la cartografía catastral oficial.
- Debe respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de dicha cartografía catastral original. Esto significa que, si se parte de una o varias parcelas catastrales, el conjunto de todas las parcelas resultantes de la RGA (tras una segregación, por ejemplo) debe encajar perfectamente dentro del contorno exterior de las parcelas catastrales originales de las que se parte, con una tolerancia muy pequeña en los vértices (la resolución habla de +/-1 cm, refiriéndose a la coherencia topológica del conjunto).
- Se deben precisar las partes afectadas y no afectadas de las parcelas catastrales originales.
3.2. Requisitos Adicionales si la RGA la Elabora un Técnico Competente
Metodología de Elaboración Detallada
El informe técnico que acompañe a la RGA debe especificar la metodología empleada:
- Levantamiento Topográfico: Indicando sus características técnicas (instrumentación, red de apoyo, método de observación, precisión obtenida) y la escala de trabajo.
- Otra Metodología: Si se utiliza otra técnica (ej. digitalización avanzada sobre ortofotos muy precisas con apoyo de campo, restitución fotogramétrica…), debe justificarse su idoneidad para el caso y el entorno.
Sistema de Georreferenciación (ETRS89-UTM)
Confirmar el uso de ETRS89-UTM (o REGCAN95-UTM en Canarias) y el huso correcto.
Topología Correcta y Coherente
- Recintos Cerrados y Válidos: Las parcelas deben ser polígonos topológicamente correctos (cerrados, sin autointersecciones).
- Sin Solapes ni Huecos Injustificados: Los distintos objetos cartográficos adyacentes (parcelas resultantes entre sí, o con colindantes no afectados) no pueden superponerse ni dejar huecos, salvo que dichos solapes o huecos reflejen una realidad física o jurídica que se pretende regularizar.
- Fincas Discontinuas: Si la finca está compuesta por varias porciones separadas, se debe efectuar una representación gráfica de cada una de ellas.
Representación sobre la Cartografía Catastral
Los planos topográficos resultantes deben estar superpuestos a la cartografía catastral para permitir la correspondencia. Esto incluye identificar todas las parcelas catastrales afectadas total o parcialmente, incluyendo bienes de dominio público colindantes si resultan afectados.
Gestión de Desplazamientos o Giros de la Cartografía Catastral
Si el levantamiento topográfico revela que la cartografía catastral de la zona presenta un desplazamiento o giro sistemático respecto a la realidad, la RGA debe apoyarse en la cartografía catastral existente, respetando las distancias relativas entre los elementos bien definidos que la componen. El técnico debe:
- Hacer constar en su informe la magnitud y dirección del desplazamiento o giro observados.
- Consignar los parámetros de la transformación afín (AX, BX, CX, AY, BY, CY) que permitirían realizar el ajuste de la cartografía catastral a la realidad medida. Esto se calcula con al menos tres puntos comunes identificados en ambos sistemas (medición real y catastral).
Precisión Métrica Exigida
- Derivada de Levantamiento Topográfico: Precisión absoluta tal que el error máximo sea inferior a 25 cm, y que el 85% de los puntos tengan un error máximo de 20 cm, independientemente de los medios utilizados (topografía clásica o GNSS).
- Derivada de Digitalización sobre Catastral: Precisión geométrica de +/- 0,20 m (urbana) o +/- 0,40 m (rústica), que es la precisión intrínseca de la propia cartografía base.
Declaración de Responsabilidad del Técnico
El técnico que suscribe la RGA debe declarar, bajo su responsabilidad, que el trabajo se ha ejecutado siguiendo la metodología especificada y que no está incurso en causas de incompatibilidad o limitación para el ejercicio de su profesión.
4. ¿Quién Puede Elaborar una RGA?
La normativa permite que una RGA sea elaborada por:
- Un Técnico Competente: Es la opción más recomendable y fiable, especialmente si existen discrepancias significativas o se requieren mediciones de campo. El Ingeniero/a en Geomática y Topografía es el profesional idóneo por su formación y competencias legales para realizar levantamientos topográficos precisos y generar la documentación GML conforme a los estándares. La RGA suscrita por un técnico debe cumplir todos los requisitos adicionales mencionados.
- Una Autoridad Pública: En el contexto de procedimientos tramitados por la Administración (concentración parcelaria, expropiación, deslinde administrativo, etc.), la propia Administración puede generar la RGA, que deberá cumplir los requisitos técnicos de georreferenciación, topología y representación sobre catastral.
- Cualquier Interesado: La ley permite que el propio interesado elabore una RGA mediante la digitalización de las modificaciones sobre la cartografía catastral. Sin embargo, esto requiere ciertos conocimientos técnicos para manejar software GIS/CAD, entender los formatos GML y aplicar los criterios de la Resolución Conjunta. Es una opción viable para modificaciones sencillas y claras, pero arriesgada para casos complejos. Si el interesado no puede elaborarla o acudir a un técnico, la vía alternativa es presentar una declaración catastral convencional (modelo 90XN) con planos para que Catastro tramite la alteración y genere la CCDG actualizada.
5. La Dirección General del Catastro No Proporciona Editores Gráficos
Es importante destacar que el Catastro no suministra software para crear o editar las RGA. Los técnicos deben utilizar herramientas GIS/CAD comerciales (AutoCAD con extensiones, etc.) o de software libre (QGIS, gvSIG con plugins específicos) que permitan generar y exportar ficheros GML INSPIRE de parcela catastral conformes a las especificaciones.
Conclusión: La RGA como Herramienta Técnica de Precisión para la Concordancia
La Representación Gráfica Alternativa (RGA) es mucho más que un simple «plano alternativo». Es un instrumento técnico y jurídico fundamental dentro del sistema de coordinación Catastro-Registro, diseñado para permitir que la realidad física de las fincas, correctamente medida y georreferenciada por un técnico competente, pueda prevalecer sobre una cartografía catastral que pueda ser incorrecta o estar desactualizada. Su correcta elaboración, cumpliendo todos los requisitos técnicos y normativos, es esencial para obtener un Informe de Validación Gráfica positivo y, en última instancia, lograr la inscripción registral coordinada y la actualización del Catastro, aportando así la máxima seguridad jurídica a la propiedad inmobiliaria. En el siguiente post, nos adentraremos en el proceso de validación de estas RGAs y el significado del Informe de Validación Gráfica (IVG).
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