Alfoz Lloredo: Vivienda SRPO y Clarificación de Preexistencias

Introducción: La Nueva LOTUCA y la Construcción en Suelo Rústico en Municipios con Plan Adaptado

La Ley 5/2022 de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria (LOTUCA) ha consolidado y actualizado el marco normativo para la construcción excepcional de viviendas unifamiliares en Suelo Rústico de Protección Ordinaria (SRPO). El Artículo 51 de esta nueva ley recoge, con matices, el espíritu de la anterior Disposición Transitoria 9ª de la Ley 2/2001, estableciendo las condiciones bajo las cuales se pueden autorizar estas edificaciones en los bordes de los núcleos urbanos. Un aspecto crucial es cómo interactúa esta normativa autonómica con los Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOU) municipales, especialmente aquellos adaptados a la legislación anterior.

Este post técnico analiza un expediente reciente (Abril 2024) tramitado en Cóbreces, municipio de Alfoz de Lloredo, donde la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo (CROTU) emitió un INFORME FAVORABLE para la construcción de una vivienda unifamiliar en SRPO. El caso es particularmente relevante porque Alfoz de Lloredo dispone de un PGOU adaptado a la Ley 2/2001, lo que implica que la competencia para otorgar la autorización final reside en el Ayuntamiento, previo informe vinculante (si es desfavorable) de la CROTU. Destaca también que el informe técnico de la CROTU se emitió antes de recibir formalmente el informe municipal detallado sobre la propuesta específica (aunque se infiere que el PGOU general permite este tipo de actuación en las condiciones de la ley autonómica).

1. El Marco Normativo y Competencial: Alfoz de Lloredo con PGOU Adaptado y la LOTUCA 5/2022

La situación urbanística y competencial en este caso es la siguiente:

• Planeamiento Municipal: Alfoz de Lloredo cuenta con un Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) adaptado a la Ley de Cantabria 2/2001.
• Clasificación del Suelo por el PGOU: La parcela objeto del expediente con una superficie de 1.761 m², está clasificada por este PGOU como Suelo Rústico de Protección Ordinaria de Uso Común (ROUC).
• Competencia para Autorizar: Según el Artículo 227.2.a) de la Ley 5/2022 (LOTUCA), en los municipios con Plan General (como Alfoz de Lloredo), la competencia para otorgar la autorización para este tipo de construcciones en SRPO (amparadas en el Art. 51) corresponde al Ayuntamiento.
• Papel de la CROTU: El Ayuntamiento, antes de otorgar la licencia, debe remitir la solicitud y el expediente a la CROTU para que esta emita un informe previo (Art. 228.2 LOTUCA). Este informe de la CROTU es vinculante únicamente en caso de ser desfavorable por incumplimiento de la ley autonómica, del planeamiento territorial o de la legislación sectorial. Si el informe es favorable, el Ayuntamiento tiene la potestad de conceder la licencia si se cumplen también todos los requisitos municipales.

2. El Artículo 51 de la Ley 5/2022: La Vía para Construir en los Bordes del Núcleo

Este artículo es el sucesor de la DT9ª de la Ley 2/2001 y establece las condiciones para la construcción excepcional en SRPO:

• Ámbito: Suelo Rústico de Protección Ordinaria.
• Distancia al Suelo Urbano: La edificación debe encontrarse, en su mayor parte, a un máximo de doscientos (200) metros del suelo urbano, medidos en proyección horizontal.
• Parcela Mínima y Otros Parámetros (Art. 51.3 y Art. 52): La ley establece una parcela mínima general de 1.500 m² (con excepciones), límites de ocupación (generalmente 10%), permeabilidad (mínimo 75%), frente mínimo (5m), alturas máximas (9m), retranqueos, y condiciones de integración paisajística y sostenibilidad.
• Referencia en el PGOU de Alfoz de Lloredo: El propio PGOU del municipio, en su artículo IV.3.2, remite a las condiciones de la DT9ª de la Ley 2/2001 (ahora Art. 51 LOTUCA) para autorizar viviendas en este tipo de suelo (ROUC).

3. El Proyecto en Cóbreces: Vivienda Unifamiliar en Parcela SRPO

La solicitud promovida por D. X (nombre anonimizado) buscaba la construcción de:

• Tipo: Vivienda unifamiliar aislada.
• Parcela: 1.761 m² (cumple el mínimo de 1.500 m² del Art. 51 LOTUCA).
• Distribución: Una única planta.
• Superficie Construida: 106,64 m² (incluyendo porche al 100%).
• Ocupación: Representa un 6% de la parcela (cumple el límite < 10%).
• Preexistencias: Se corrigió una indicación inicial errónea en la memoria sobre una vivienda preexistente en división horizontal. En realidad, las preexistencias eran un contenedor de aperos (21,64 m²) y un cobertizo de perreras (25,92 m²). La ocupación total, sumando lo nuevo y lo preexistente, sería de 154,11 m².
• Diseño y Materiales: Cubierta a dos aguas, acabados en mortero monocapa blanco y teja cerámica. Considerados «tradicionales».
• Movimientos de Tierra: Mínimos, adaptándose a la ligera pendiente del terreno mediante taludes, sin muros de contención.

4. El Análisis Técnico de la CROTU y la Ausencia (Formal) de Informe Municipal Detallado en esta Fase

El informe de los servicios técnicos de la CROTU es el núcleo de la decisión:

• Afecciones Sectoriales:
  • POL (Plan de Ordenación del Litoral): La parcela está afectada, incluida en Áreas de Ordenación con categoría «Modelo Tradicional». El régimen de usos es el contemplado en la LOTUCA para suelos rústicos. Esto no supone un impedimento.
  • Otras Protecciones: Se comprueba que está fuera de Montes de Utilidad Pública, Espacios Naturales Protegidos y LICs.
  • Cauces: Fuera de zona de policía de cauces, no requiere informe de la Confederación Hidrográfica del Cantábrico.
• Cumplimiento del Artículo 51 LOTUCA: Este es el punto central del análisis de la CROTU:
  • Distancia < 200m a Suelo Urbano: Se constata que la vivienda se sitúa íntegramente a menos de 200 metros del suelo urbano más próximo.
  • Parcela Mínima: La parcela de 1.761 m² supera la mínima de 1.500 m².
  • Resto de Parámetros (Art. 51 y 52): El informe técnico de la CROTU concluye que la propuesta se ajusta a los demás parámetros (ocupación, permeabilidad, altura, retranqueos, etc.) previstos en los artículos 51 y 52 de la LOTUCA.
• Referencia al Procedimiento (Sin Informe Municipal Detallado Aportado a CROTU en esta fase): El informe técnico de la CROTU señala que, dado que el PGOU de Alfoz de Lloredo está adaptado y clasifica el suelo como SRPO, la competencia es municipal (Art. 227.2.a LOTUCA). El Ayuntamiento debe integrar la solicitud en el procedimiento de licencia urbanística y remitirla a la CROTU para informe previo. Aunque el texto no reproduce un informe municipal detallado sobre este proyecto específico, se entiende que la CROTU realiza su análisis directamente contra la LOTUCA y el PGOU general del municipio. La ausencia de un informe municipal desfavorable sobre el cumplimiento de la LOTUCA en el expediente CROTU, junto con el cumplimiento verificado por los técnicos de la CROTU, lleva a la conclusión favorable.

5. La Decisión Final de la CROTU: INFORME FAVORABLE

Considerando que:

1. La parcela está clasificada como SRPO por un PGOU adaptado.
2. La propuesta de vivienda unifamiliar cumple todos los requisitos establecidos en el Artículo 51 (y por extensión el Art. 52) de la Ley 5/2022.
3. No existen afecciones sectoriales que impidan la actuación.

La CROTU acuerda INFORMAR FAVORABLEMENTE la solicitud. Este informe permite al Ayuntamiento de Alfoz de Lloredo, si no aprecia otros impedimentos de índole estrictamente municipal, proceder a otorgar la licencia de obras.

6. Lecciones Técnicas Fundamentales del Caso Alfoz de Lloredo (Cóbreces):

1. El Artículo 51 LOTUCA como Marco de Referencia en SRPO: Para municipios con PGOU adaptado que clasifiquen suelo como SRPO (o su equivalente ROUC), el Art. 51 es la vía legal principal para autorizar viviendas unifamiliares en los bordes de núcleo.
2. Autonomía del Análisis CROTU: Aunque la competencia final sea municipal, la CROTU realiza su propio análisis técnico para verificar el cumplimiento de la ley autonómica (LOTUCA) y el planeamiento territorial. Su informe es crucial.
3. Cumplimiento de Parámetros Autonómicos: La distancia al suelo urbano (<200m), la parcela mínima (1.500m²), la ocupación (<10%), y las condiciones de integración del Art. 52 son verificadas directamente por la CROTU.
4. El Papel del PGOU Municipal Adaptado: Un PGOU adaptado define la clasificación del suelo (SRPO en este caso) y puede establecer condiciones complementarias. La remisión del PGOU de Alfoz a la DT9ª (equivalente al Art. 51) facilita la aplicación directa de los criterios autonómicos.
5. Importancia de la Corrección de Datos en la Tramitación: El expediente muestra cómo se subsanó un error inicial en la memoria sobre edificaciones preexistentes, aportando planos actualizados, lo cual es fundamental para una correcta evaluación de la ocupación.
6. Gestión de Afecciones Sectoriales: La verificación de que no existen afecciones sectoriales relevantes (cauces, Red Natura, MUP) o que se cuenta con los informes favorables (POL en este caso, aunque no impeditivo) es un paso indispensable.

En resumen, este caso de Cóbreces ilustra un procedimiento «estándar» y exitoso para la autorización de una vivienda en SRPO bajo la nueva LOTUCA en un municipio con planeamiento adaptado. Demuestra que, si el proyecto se diseña cumpliendo escrupulosamente los requisitos del Artículo 51 y 52 de la ley autonómica, y no existen impedimentos sectoriales insalvables, la CROTU emitirá un informe favorable que habilitará al Ayuntamiento para la concesión de la licencia.

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