Introducción
En España, la certificación de superficies de fincas es un proceso legal y técnico fundamental, especialmente cuando se trata de inscribir propiedades en el Registro de la Propiedad o cuando se presentan discrepancias con el Catastro. Sin embargo, existe un debate sobre qué profesionales están autorizados para realizar este tipo de trabajos, y no todos los técnicos están habilitados para ello.
Recientemente, el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña ha emitido una sentencia que reafirma la exclusividad de los Ingenieros Técnicos en Topografía para certificar superficies de fincas, abriendo un debate sobre la competencia técnica en esta materia. Este post explica quién es el técnico competente para la certificación de superficies, los requisitos legales y cómo estas competencias han sido confirmadas en sentencias judiciales.
¿Quién puede certificar la superficie de una finca en España?
En España, la certificación de la superficie de una finca debe ser realizada por un técnico competente en topografía. Este técnico debe ser un Ingeniero Técnico en Topografía o Ingeniero en Geomática y Topografía. No es suficiente con que un profesional esté familiarizado con el tema; deben tener los conocimientos, las atribuciones y la formación necesarias para realizar un levantamiento topográfico que permita definir con precisión la superficie de la propiedad.
¿Por qué el Ingeniero Técnico en Topografía es el único competente?
El Ingeniero Técnico en Topografía es el único profesional legalmente autorizado para realizar el levantamiento topográfico, una tarea que consiste en medir la superficie de una finca y asegurarse de que los límites establecidos son correctos. El Catastro y el Registro de la Propiedad requieren un trabajo técnico altamente especializado, y solo aquellos con los títulos oficiales necesarios pueden llevar a cabo estas tareas con validez jurídica.
¿Qué ha dicho la justicia sobre este tema?
Recientemente, el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (STSJ CAT 6190/2024) ha emitido una sentencia en la que se confirma que los Ingenieros Técnicos en Topografía son los únicos habilitados para firmar y certificar los trabajos relacionados con la determinación de superficies de fincas. Esta sentencia sigue la doctrina establecida en sentencias anteriores, reiterando la idea de que los arquitectos o cualquier otro técnico no están autorizados para realizar este tipo de tareas sin la titulación específica de Geomática y Topografía.
Según la sentencia:
«La única prueba que permitiría la valoración de la superficie real de una finca es un levantamiento topográfico realizado por un Ingeniero Técnico en Topografía. Cualquier otro tipo de informe realizado por otros profesionales no tiene validez jurídica para determinar la superficie exacta de una finca.»
De hecho, el tribunal subraya que, incluso cuando se alegan errores en la superficie registrada, la única prueba válida es la que emite un Ingeniero Técnico en Topografía que haya realizado el correspondiente levantamiento topográfico.
¿Por qué es tan importante que un Ingeniero Técnico en Topografía realice la certificación de superficies?
El levantamiento topográfico no es solo una medición de la superficie de la finca. Implica el análisis de coordenadas geográficas, la evaluación de los límites físicos y la elaboración de un informe técnico que debe cumplir con normas jurídicas específicas. Si la superficie de una finca no se mide correctamente, pueden surgir problemas legales, como discrepancias con el Catastro, la no inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad o incluso conflictos con los vecinos en cuanto a los límites de la parcela.
Un Ingeniero Técnico en Topografía tiene la capacidad legal para:
Realizar mediciones precisas de la superficie de la finca utilizando tecnología avanzada, como estaciones totales, GPS y software especializado.
Generar informes válidos ante el Registro de la Propiedad y el Catastro que tengan validez jurídica.
Corregir discrepancias con los registros anteriores (Catastro o Registro de la Propiedad).
Sin el informe y la firma de este técnico, cualquier intento de regularizar la finca ante el Registro o Catastro quedará invalidado, lo que puede dar lugar a litigios o problemas legales.
¿Qué ocurre si un técnico no competente firma la certificación?
Si la certificación de la superficie de una finca es realizada por un técnico no competente, como un arquitecto o un agrimensor sin las acreditaciones adecuadas, el informe carecerá de validez jurídica. Además, si el caso llega a los tribunales o se presenta alguna disputa sobre la finca (por ejemplo, sobre la delimitación de los límites de la propiedad), el juez no aceptará un informe que no haya sido emitido por un Ingeniero Técnico en Topografía.
El tribunal también ha expresado que los informes que no sean levantamientos topográficos completos no tienen ningún valor legal. Los informes falsificados o imprecisos pueden ser anulados, y quienes los emitan podrían enfrentarse a sanciones.
¿Cómo se realiza un levantamiento topográfico?
El levantamiento topográfico para certificar la superficie de una finca sigue un proceso detallado:
Inspección del terreno: El Ingeniero Técnico en Topografía realiza una inspección in situ para identificar los límites físicos de la finca.
Medición de coordenadas geográficas: Utilizando herramientas avanzadas como estaciones totales o sistemas GPS, el técnico obtiene las coordenadas exactas del terreno.
Elaboración del informe: Se genera un informe detallado que incluye las coordenadas geográficas, la superficie exacta de la finca y cualquier otra información relevante sobre el terreno.
Verificación: El informe es revisado y validado antes de ser presentado en el Registro o Catastro.
Firma y certificación: El informe es firmado por el Ingeniero Técnico en Topografía, quien garantiza la exactitud y legalidad de los datos.
¿Cuáles son las consecuencias legales de no contar con un Ingeniero Técnico en Topografía?
En los casos donde no se cuente con la firma de un Ingeniero Técnico en Topografía en la certificación de superficies, la finca no podrá ser registrada ni regularizada ante el Catastro o el Registro de la Propiedad. En estos casos, la resolución de la cuestión sobre la superficie exacta de la finca puede requerir un proceso judicial, en el que un tribunal deberá decidir sobre la validez de las pruebas presentadas.
Conclusión
La certificación de superficies de fincas es un proceso técnico que requiere la intervención de un Ingeniero Técnico en Topografía para garantizar su validez legal. Las recientes sentencias judiciales dejan claro que ningún otro profesional puede realizar este tipo de trabajo. Los Ingenieros Técnicos en Topografía son los únicos con las competencias necesarias para llevar a cabo un levantamiento topográfico que tenga validez en el Registro de la Propiedad y Catastro, asegurando así la correcta inscripción y delimitación de la propiedad.
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