Análisis Técnico de un Recurso Denegado y las Claves del Urbanismo en Suelo Protegido
🧭 Introducción: El Desafío de Construir en el Corazón del Paisaje Protegido Cántabro
El auge del turismo rural en Cantabria choca con límites legales precisos cuando se trata de Suelo Rústico de Especial Protección (SREP). En este contexto, un reciente expediente en el municipio de Cabuérniga, específicamente en Sopeña, representa un caso paradigmático sobre los conflictos entre desarrollo turístico y protección territorial.
📝 Resumen del caso:
- 🛖 Proyecto de construcción de 5 cabañas turísticas.
- 🗂 Denegación por la CROTU.
- 🔁 Recurso de reposición rechazado en enero de 2024.
Este post se adentra en los aspectos técnicos y jurídicos del caso, revelando por qué el SREP actúa como barrera infranqueable a la hora de admitir ciertos desarrollos en suelo protegido.
1️⃣ Contexto Urbanístico: Cabuérniga y el Suelo No Urbanizable de Protección Ecológica
🔍 Clasificación del suelo según las Normas Subsidiarias (NNSS):
| Elemento | Descripción |
|---|---|
| 🏘️ Planeamiento vigente | Normas Subsidiarias |
| 📌 Clasificación del suelo | Suelo No Urbanizable de Protección Ecológica |
| 📜 Régimen aplicable | SREP (art. 49, LOTUCA 5/2022) |
⚠️ No se puede aplicar el Art. 51 (SRPO), ni sus supuestos de vivienda o turismo en <200m del núcleo urbano.
✅ Conclusión: El marco normativo del SREP es de aplicación estricta y restrictiva.
2️⃣ El Proyecto Propuesto: Turismo Rural y Analogía con el «Cabañal Cántabro»
🛖 Promotor particular
📍 Propuesta: 5 nuevas cabañas para alojamiento rural
🏡 Existencia previa: Una cabaña ya construida
🔧 Elementos clave de la argumentación del promotor:
- 🎨 Integración paisajística y cultural Inspiración en el “cabañal cántabro” tradicional.
- 🐄 Complementariedad a la actividad ganadera/paisajística Pasto gratuito para vecinos → mantenimiento paisajístico
Coexistencia entre turismo y ganadería vecinal - ➕ Ampliación de edificación existente Posible encaje como “ampliación” bajo el Art. 49.2.h
- 📍 Ubicación obligada en suelo rústico Justificación implícita bajo el 49.2.e
❗ Tipo de uso propuesto: Alojamiento turístico extrahotelero tipo “llave 1”.
3️⃣ Denegación Inicial por la CROTU (abril 2024): El Filtro de la DT 7ª
📜 Motivo de denegación original:
La parcela se encuentra a más de 100m del suelo urbano → incumple la Disposición Transitoria Séptima (DT 7ª).
📌 La DT 7ª de la Ley 5/2022 permitía transitoriamente:
- 🏠 Construcciones en SRPO (y excepcionales en SREP)
- 📏 A menos de 100m de suelo urbano o núcleo rural
❌ En este caso:
- Distancia real: >100 metros
- Clasificación del suelo: SREP, no SRPO
4️⃣ El Recurso de Reposición: Reinterpretando la Propuesta
El promotor argumenta:
📚 Integración cultural + actividad turística compatible
🌿 Mantenimiento paisajístico con colaboración ganadera
🏡 Construcción justificada por analogía con cabaña tradicional
📑 Encaje legal en Art. 49.2.a, b y h de la LOTUCA
5️⃣ El Informe Técnico de CROTU: Argumentación Jurídica Contra el Proyecto
📋 El nuevo informe técnico de la CROTU analiza cada punto con detalle:
🔹 Refutación del argumento de complementariedad (Art. 49.2.b)
❌ El turismo no complementa una explotación inexistente.
- 🌾 No hay explotación agraria o ganadera registrada.
- 🐄 Pastoreo ocasional ≠ explotación agrícola válida.
- 🏗 Construcción de 5 cabañas = actuación principal, no auxiliar.
🔹 Análisis del riesgo de “complejo inmobiliario”
❗ 6 edificaciones turísticas independientes en suelo protegido = complejo turístico
Esto puede contravenir directamente los principios del SREP, que prohíbe tipologías urbanas o residenciales replicadas en suelo no urbanizable.
🔹 Actualización normativa: ya no es aplicable la DT 7ª
✅ La CROTU aplica la ley vigente en el momento del recurso:
| Norma | Aplicabilidad |
|---|---|
| DT 7ª | ❌ Expirada |
| Art. 51 (SRPO) | ❌ Suelo es SREP |
| Art. 49 (SREP) | ✔️ Aplicable |
📐 Distancia >200m: doble bloqueo normativo
- 📏 Supera el umbral de 200m → Inviabilidad por Art. 51.2
- 🏞️ Suelo de protección ecológica → Inaplicabilidad del Art. 51
📑 Ausencia de causa habilitante en el Art. 49
Los supuestos del Art. 49.2 son:
- 🔧 Rehabilitación de edificación tradicional
- 🧑🌾 Actividad complementaria a explotación agraria existente
- 🏛️ Interés público declarado por el Gobierno de Cantabria
- 📚 Proyectos de investigación, gestión forestal, educación ambiental, etc.
❌ El proyecto no encaja en ninguno.
6️⃣ Resolución Final: Rechazo del Recurso
📌 Conclusión de la CROTU:
No procede estimar el recurso, dado que la propuesta no cumple ningún requisito técnico-jurídico que habilite su autorización en SREP.
🚫 La denegación inicial se confirma en todos sus extremos.
📚 7️⃣ Lecciones Técnicas Fundamentales del Caso Cabuérniga (Sopeña)
📌 1. Clasificación SREP = Régimen más restrictivo
- La protección ecológica en NNSS activa el Art. 49 de la LOTUCA, incluso si existen normas transitorias o suelos próximos al urbano.
📌 2. Interpretación literal y tasada del Art. 49
- Solo se permite lo expresamente contemplado.
- No se puede extrapolar o interpretar extensivamente.
📌 3. “Actividad complementaria” exige actividad principal real
❌ Paisajismo ≠ ganadería
❌ Pastoreo puntual ≠ explotación agraria
✅ Solo se admite si hay explotación real y registrada
📌 4. Complejo inmobiliario ≠ construcción dispersa
6 cabañas → riesgo de asimilación a modelo urbanístico prohibido en SREP
📌 5. Los argumentos culturales o paisajísticos no suplen la falta de encaje legal
🌄 Aunque la propuesta sea coherente con el entorno, debe estar expresamente permitida por la ley.
📌 6. La administración aplica la ley vigente al momento de resolver el recurso
📜 Aunque el motivo inicial fuese otro (DT 7ª), se aplica el régimen permanente y más actualizado.
📌 7. El Art. 51 SRPO no es aplicable al SREP, ni siquiera por analogía
Intentar justificar bajo el régimen SRPO es un error técnico frecuente.
📎 Conclusión: Una Resolución con Implicaciones Más Allá del Caso Particular
Este expediente marca un precedente técnico y legal importante en Cantabria. Los proyectos turísticos en SREP deben tener:
- 📄 Justificación sólida bajo el Art. 49
- 🏘 Ubicación estratégica
- 🧱 No superar el umbral que haga pensar en un modelo residencial replicado
🌿 La protección del paisaje, la coherencia normativa y la precisión jurídica son elementos esenciales. El turismo rural puede y debe desarrollarse, pero siempre dentro del marco legal que preserva los valores naturales y paisajísticos que precisamente lo hacen atractivo.
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