💬 «El suelo rústico no es sinónimo de prohibición, sino de rigor técnico y planificación.»
Introducción: ¿Por qué este caso es clave?
El urbanismo en Cantabria no solo se construye sobre planos, sino también sobre casos reales que marcan precedente. Este análisis técnico parte de un expediente tramitado en el barrio de Hazas (municipio de Liendo), que culminó con informe favorable de la CROTU para la construcción de una vivienda unifamiliar en una parcela previamente segregada en Suelo Rústico de Protección Ordinaria (SRPO). ¿La clave? Un proyecto sólido, bien tramitado y en un municipio con PGOU adaptado.
🗺️ 1. Contexto Normativo: Liendo y su PGOU Adaptado
🔍 Liendo presenta un marco muy distinto al de otros municipios sin planeamiento (como Valdáliga):
- Cuenta con un Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) adaptado a la Ley 2/2001.
- Clasifica expresamente el SRPO, lo que impide aplicar automáticamente el régimen del suelo rústico especial por defecto.
- Según el art. 115.2 de la Ley 2/2001, la competencia para autorizar construcciones sobre SRPO corresponde al Ayuntamiento, cuando el municipio tiene PGOU adaptado.
⚖️ ¿Y la CROTU?
- No autoriza directamente, pero emite informe preceptivo.
- El informe solo es vinculante si propone denegación motivada.
- Si es favorable (como en este caso), el Ayuntamiento puede conceder la licencia de obras.
🔐 Segregación: Al estar en suelo SRPO con PGOU adaptado, la segregación también fue competencia del Ayuntamiento, sin necesidad de informe previo de la CROTU.
🧱 2. La Parcela: Historia, Segregación y Proyecto de Vivienda
📜 Antecedentes de la Parcela
- La finca sobre la que se actúa provenía de una segregación de 1975, de la que nació la Parcela A, con 8.637 m².
- Clasificación:
- ~8.200 m² como SRPO.
- 381 m² como Suelo Urbano.
- Acceso: servidumbre de 4 metros constituida en la primera segregación.
✂️ La Nueva Segregación (2024)
🔹 Se dividió la Parcela A en:
- Parcela 1 (Finca B):
- 2.256 m².
- Clasificada como SRPO.
- Destino: construcción de vivienda unifamiliar.
- Parcela 2 (Finca A restante):
- 6.381 m².
- Parte SRPO y parte Suelo Urbano.
✅ Cumplimiento de parcela mínima: Finca B supera el mínimo exigido por la DT9ª (1.500 o 2.000 m²).
🏗️ 3. El Proyecto de Vivienda
🏠 Características Técnicas
- Tipología: Vivienda unifamiliar aislada.
- Ocupación: 225,50 m² (~10% de la parcela).
📐 Conclusión técnica: Diseño «congruente» con el entorno rural, según informe técnico.
🔌 Servicios y Acceso
- Proximidad de redes de abastecimiento, saneamiento y electricidad.
- El acceso se realizará a través de la parcela matriz, mediante servidumbre interna a constituir.
📝 4. Tramitación Administrativa Paso a Paso
Cronología de Hitos Clave
| Fecha | Trámite |
|---|---|
| 17 Feb 2022 | Solicitud de licencia de segregación al Ayuntamiento |
| 5 Ago 2022 | Solicitud de informe/autorización para la vivienda |
| 29 Jun 2022 | Inicio de información pública del proyecto |
| 18 Jul 2024 | CROTU requiere formalizar la segregación previamente |
| 26-28 Ago 2024 | Informes municipales favorables sobre la segregación |
| 10 Sep 2024 | Alcaldía otorga la licencia de segregación |
| 20 Sep 2024 | Promotor aporta licencia de segregación al expediente de vivienda |
| 29 Ene 2025 | Informes técnicos municipales y de la CROTU sobre la vivienda (favorables) |
| 29 Ene 2025 | Acuerdo favorable final de la CROTU |
📌 Importante: El requerimiento de la CROTU fue decisivo. No se autorizó la vivienda hasta que la segregación fue formalmente concedida.
✅ 5. Claves Técnicas del Informe Favorable
📚 Fundamento Normativo
El caso se tramitó conforme a la Ley 2/2001 (LOTRUSCA) y su Disposición Transitoria 9ª (DT9ª):
🔹 DT9ª + Art. 113.2.e permite construir vivienda unifamiliar en SRPO si:
- Está a <200 m del suelo urbano (implícito).
- Parcela ≥1.500 o 2.000 m².
- Ocupación, altura y diseño adecuados.
✅ El proyecto de Hazas cumplía todos estos requisitos.
🔍 Evaluación de la Segregación (Art. 111.1.b)
- La segregación no creó múltiples parcelas urbanísticas.
- Se generó una sola parcela edificable (Finca B) y una matriz con suficiente superficie (> UMC).
- Se respetó el principio de «una segregación, dos viviendas máximo» (una en cada parcela).
🧩 A pesar de la complejidad registral y la necesidad de nuevas servidumbres, se consideró ajustada a derecho.
🛠️ 6. Factores de Éxito: ¿Por qué funcionó?
✔️ PGOU Adaptado: El gran diferencial respecto a municipios sin planeamiento.
✔️ Parcela bien configurada: Cumplía dimensiones mínimas y se justificó adecuadamente.
✔️ Proyecto sólido: Formalmente completo, con documentación técnica, memorias y levantamientos precisos.
✔️ Secuencia correcta (aunque con requerimiento): Se subsanó la segregación antes de resolver la vivienda.
✔️ Informes técnicos favorables: Tanto municipales como autonómicos (CROTU).
🧭 7. Conclusiones y Recomendaciones Profesionales
🔎 Este caso demuestra que…
- Sí se puede construir en SRPO, si el planeamiento municipal lo permite y se cumple con rigor la normativa.
- El PGOU adaptado da margen, pero también requiere conocimiento preciso.
- La segregación es posible, pero limitada, y debe cumplir estrictamente el Art. 111.1.b (no parcelación urbanística).
👷 Recomendaciones para técnicos y promotores
✅ Analiza siempre el PGOU vigente y la ley autonómica (actualmente la Ley 5/2022).
✅ Revisa la historia registral y catastral: puede condicionar las opciones de segregación.
✅ Prepara un proyecto completo: planos, justificación normativa, y cumplimiento dimensional y estético.
✅ Coordina bien la secuencia: la CROTU no permite errores procedimentales.
✅ Consulta a tiempo: Urbanismo municipal y la CROTU valoran la proactividad y claridad documental.
🧾 Descargo de responsabilidad
Este análisis se basa exclusivamente en una resolución administrativa tramitada bajo la Ley 2/2001 (LOTRUSCA). La Ley 5/2022 (LOTUCA) introduce artículos equivalentes con distinta numeración y puede tener matices interpretativos. Se recomienda verificar cada caso con profesionales habilitados y fuentes oficiales actualizadas.
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