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🚀 Introducción: Navegando el SREP por Defecto y las Segregaciones en Valdáliga
Valdáliga, municipio cántabro sin planeamiento propio, aplica por defecto el régimen de Suelo Rústico de Especial Protección (SREP), conforme al Art. 35 de la Ley 5/2022 (LOTUCA). Sin embargo, el Art. 51.2 ofrece una excepción clave: permite viviendas unifamiliares aisladas bajo condiciones similares al SRPO. Este análisis desglosa un expediente en Caviedes donde se solicitó:
- ✅ Autorización de una vivienda unifamiliar aislada.
- ✅ Autorización de una segregación previa no agraria.
La resolución fue favorable gracias al cumplimiento normativo, las modificaciones técnicas y el enfoque coordinado con la CROTU.
📄 1. Contexto Normativo en Valdáliga: Claves Legales del Caso
✅ Sin PGOU ni NNSS adaptadas
✅ Suelo rústico = SREP por defecto (Art. 35 LOTUCA)
✅ Excepción del Art. 51.2: autoriza vivienda en SREP si no hay protecciones específicas o valores excepcionales.
📁 Competencias de la CROTU:
- Viviendas en municipios sin plan (Art. 227 LOTUCA).
- Segregaciones no agrarias (Art. 48.2 LOTUCA).
🛍️ 2. El Proyecto en Caviedes: Vivienda + Segregación Coordinada
🌍 Parcela Original: 10.049 m²
🔄 Propuesta de Segregación:
- 🔹 Parcela A (matriz): 7.592 m²
- 🔹 Parcela B (segregada): 2.457 m² (destinada a la vivienda)
✅ Cumple parcela mínima edificable (>1.500 m²).
🏠 Vivienda Proyectada (Parcela B):
- Tipo: Unifamiliar aislada.
- Implantación: Zona llana con acceso vial municipal.
- Superficie ocupada final: 244,95 m² (✔ Límite 10% = 245,7 m²).
- Materiales: Termoarcilla + teja cerámica.
- Distribución: 2 plantas, 6 dormitorios, zonas comunes y spa.
📋 3. Tramitación: Interacción, Cambios y Autorización Final
✉️ Solicitud Inicial: 27 abril 2024 ante D.G. Urbanismo.
📣 Info. Pública: 19 julio 2024 – Sin alegaciones.
🏡 Informe Municipal: Favorable.
✅ El ayuntamiento certifica:
- Cumplimiento de normas de aplicación directa.
- Inexistencia de valores o riesgos ambientales.
- Integración paisajística adecuada.
- Proximidad al suelo urbano (<100 m).
📚 Documentación y Modificaciones:
- 🔹 12/11/24 y 08/01/25: Proyecto refundido y propuesta de segregación.
- 🔹 Reducción de ocupación a <10%.
- 🔹 Mejor adaptación a la pendiente.
📑 Informe CROTU:
- ✅ Uso compatible (Art. 51.1).
- ✅ Cumple requisitos: parcela mínima, ocupación, materiales, diseño.
- ✅ Segregación viable (considera matriz > UMC).
- ✅ Resolución final: FAVORABLE, condicionada a autorización de la segregación.
🔹 4. Claves del Éxito: Vivienda + Segregación en SREP por Defecto
✅ Art. 51.2 Aplicado Correctamente: Permite sortear el régimen SREP por defecto.
✅ Distancia al Suelo Urbano (<200m): Cumplida sobradamente.
✅ Informe Municipal Positivo: Elemento clave.
✅ Cumplimiento Estricto de Parámetros:
- Ocupación = 244,95 m² < 245,7 m²
- Parcela segregada > 2.000 m²
- Tipología, integración y materiales adecuados
✅ Segregación Justificada:
- Primer despiece de la finca.
- Uso no agrario.
- Resto matriz > UMC.
✅ Coordinación con la CROTU: Proceso paralelo vivienda + segregación.
🤖 5. Conclusiones Técnicas Relevantes
🔹 SREP por defecto NO es un muro infranqueable. El Art. 51.2 abre una vía si se cumple con rigor.
🔹 CROTU = Autorización clave en municipios sin plan.
🔹 La técnica y adaptación del proyecto marcan la diferencia: Ocupación, implantación, integración y materiales adecuados.
🔹 Vivienda y segregación deben ir acompasadas: La una condiciona la otra.
🔹 La documentación técnica y la voluntad de cumplimiento son factores determinantes para lograr la autorización.
🧾 Descargo de responsabilidad
Este análisis se basa exclusivamente en una resolución administrativa tramitada bajo la Ley 2/2001 (LOTRUSCA). La Ley 5/2022 (LOTUCA) introduce artículos equivalentes con distinta numeración y puede tener matices interpretativos. Se recomienda verificar cada caso con profesionales habilitados y fuentes oficiales actualizadas.
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