Introducción: El Peligroso Mito de que «Toda Construcción Antigua en Rústico es Rehabilitable»
La compra de una finca rústica con una cabaña o una vivienda antigua en Cantabria a menudo se realiza con la intención de rehabilitarla y convertirla en una residencia moderna o un alojamiento turístico. La Ley de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria (LOTUCA 5/2022), a través de su Artículo 49.2.h), contempla esta posibilidad incluso en Suelo Rústico de Especial Protección (SREP), permitiendo la reforma y ampliación de edificaciones preexistentes bajo ciertas condiciones. Sin embargo, existe una línea roja normativa que muchos compradores y promotores desconocen o subestiman, y que puede convertir una inversión prometedora en un expediente inviable: la necesidad de que la edificación esté incluida en el Catálogo de Edificaciones en Suelo Rústico del municipio.
Este post técnico analiza en profundidad un expediente de mayo de 2024 tramitado en Pelazo (municipio de Comillas), donde la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo (CROTU) DENEGÓ la solicitud para rehabilitar y ampliar una vivienda unifamiliar en SREP. La denegación se fundamentó en dos incumplimientos insalvables: la ausencia de la edificación en el Catálogo municipal, un requisito exigido por el PORN del Parque Natural de Oyambre, y una propuesta de ampliación que excedía desmesuradamente los límites legales. Este caso es una advertencia crucial sobre la diligencia debida antes de adquirir una propiedad rústica con fines de rehabilitación.
1. Contexto Normativo y de Planeamiento: SREP dentro del Parque Natural de Oyambre
La actuación se planteaba en un entorno con un nivel de protección muy elevado, lo que condicionaba cualquier posibilidad de intervención:
- Planeamiento Municipal: Comillas dispone de un Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) adaptado a la Ley 2/2001.
- Clasificación del Suelo: La parcela (Ref. Cat. anonimizada), de 22.242 m², estaba clasificada por este PGOU como Suelo Rústico de Especial Protección.
- Afección por PORN: El factor más determinante es que la parcela se encuentra dentro del ámbito del Plan de Ordenación de los Recursos Naturales (PORN) del Parque Natural de Oyambre (Decreto 89/2010). La normativa del PORN, como instrumento de planificación territorial y ambiental de rango superior, prevalece sobre el PGOU y establece condiciones adicionales y más restrictivas.
- Competencia para Autorizar: Al tratarse de SREP, la competencia final para otorgar la autorización recae en la CROTU (Art. 227.1 LOTUCA).
2. El Proyecto: Una Rehabilitación «Moderna» con Ampliación Sustancial
La solicitud consistía en la rehabilitación de una vivienda existente de 186 m² (construida en 1988 según Catastro), planteando una transformación significativa:
- Actuación Propuesta: Modificación sustancial de la distribución interior, cambio del acceso principal, modificación y ampliación de huecos en fachada y, crucialmente, la eliminación de un porche existente de 35 m² y la construcción de tres nuevos porches (dos al sur y uno al norte para aparcamiento) con una superficie total de 60 m² y cubiertas ajardinadas.
- Cálculo de la Ampliación: El informe técnico de la CROTU realiza un cálculo clave. Descuenta la superficie del porche que se elimina (35 m²) de la superficie construida original (186 m²), dejando una base de cálculo de 150 m². La superficie de los nuevos porches (60 m²) representa, por tanto, una ampliación del 40% sobre esa base.
3. Los Informes Sectoriales: El Veredicto Desfavorable de Montes y Biodiversidad
Aunque el expediente contaba con un informe favorable de Vivienda y Arquitectura, y el informe municipal se entendió favorable por silencio administrativo, el informe de la Dirección General de Montes y Biodiversidad (órgano gestor del Parque Natural de Oyambre) fue DESFAVORABLE y absolutamente determinante.
- Fundamento del Informe Desfavorable de Montes: El informe se basó en el artículo 35.b del PORN de Oyambre. Esta normativa específica para la «Zona de Uso Compatible» del Parque establece que las obras de reestructuración, renovación y reforma de edificaciones preexistentes son autorizables, siempre que se cumplan, entre otras, una condición sine qua non:»…siempre que estén incluidas en un Catálogo de Edificaciones en Suelo Rústico, elaborado por la Administración competente […], que incluya las edificaciones preexistentes con características arquitectónicas, tipológicas y constructivas propias de una edificación rural del entorno…»
- El Incumplimiento Fatal: El informe de Montes constató un hecho insalvable: «La edificación para la que se solicita su rehabilitación no se encuentra incluida en el Catálogo de Edificaciones en Suelo Rústico del Ayuntamiento de Comillas.»
- Implicaciones Técnicas: La normativa del PORN no permite interpretar ni buscar alternativas. Es un requisito taxativo: si la edificación no está en el Catálogo, no es rehabilitable con cambio de uso o ampliación dentro del Parque Natural de Oyambre. La antigüedad de la edificación (1988) o su existencia física son irrelevantes si no cuenta con este reconocimiento formal de sus valores por parte del planeamiento municipal a través del Catálogo.
4. El Análisis Técnico de la CROTU: Corroborando Múltiples Incumplimientos
El informe de los servicios técnicos de la CROTU no solo se basó en el informe desfavorable de Montes, sino que realizó su propio análisis urbanístico, detectando incumplimientos adicionales directamente relacionados con la LOTUCA:
- Incumplimiento del Límite de Ampliación (Art. 49.2.h LOTUCA): La ampliación propuesta del 40% excedía masivamente el límite general del 15% que establece la LOTUCA para edificaciones no catalogadas. El hecho de no estar en el Catálogo no solo incumplía el PORN, sino que también impedía acogerse al límite superior del 20% previsto en la LOTUCA.
- Incumplimiento de la Homogeneidad Volumétrica: Se señaló que el sistema constructivo de los nuevos porches, con cubierta plana ajardinada, no mantenía la «homogeneidad volumétrica del conjunto» ni la «tipología visual constructiva de la edificación a ampliar», como exige el Art. 49.2.h). Se rompía con la estética tradicional de cubiertas inclinadas.
5. La Decisión Final de la CROTU: DENEGACIÓN Inapelable
Con un informe desfavorable vinculante de Montes (por incumplimiento del PORN) y con incumplimientos claros y cuantificables de la propia LOTUCA (límite de ampliación y homogeneidad volumétrica), la conclusión de la CROTU fue unánime e inevitable: DENEGAR la solicitud de rehabilitación.
La actuación propuesta simplemente no tenía encaje legal ni en la normativa específica del PORN de Oyambre ni en la normativa general de la LOTUCA para este tipo de intervenciones.
Lecciones Técnicas Clave del Caso Comillas (Pelazo):
- El Catálogo de Edificaciones NO es un Trámite Menor, es un Requisito Habilitante: En muchos suelos protegidos de Cantabria, y especialmente dentro de los Parques Naturales con PORN, la inclusión de una edificación en el Catálogo Municipal es la llave que abre la puerta a su rehabilitación con cambio de uso o ampliación. Sin esa llave, la puerta permanece cerrada, independientemente de la antigüedad o estado de la construcción.
- Diligencia Debida ANTES de Comprar: Este caso es el ejemplo perfecto de la importancia de la verificación urbanística previa a la compra de una finca rústica. Antes de adquirir una propiedad con una edificación antigua con la intención de rehabilitarla, es IMPRESCINDIBLE:
- Verificar la clasificación exacta del suelo.
- Comprobar si está afectada por algún PORN u otra normativa sectorial restrictiva.
- Consultar en el Ayuntamiento si la edificación está INCLUIDA EN EL CATÁLOGO DE EDIFICACIONES EN SUELO RÚSTICO. Si no lo está, las posibilidades de una rehabilitación ambiciosa pueden ser nulas.
- Los Límites de Ampliación son Estrictos y No Negociables: El 15% (o el 20% para catalogadas) es un máximo legal. Proyectos que superen estos porcentajes serán denegados.
- La Integración Paisajística y Tipológica es Obligatoria: Las ampliaciones deben respetar la «homogeneidad volumétrica» y la «tipología visual» del edificio original. Soluciones arquitectónicas modernas como cubiertas planas ajardinadas pueden ser consideradas una ruptura tipológica en entornos rurales tradicionales y ser motivo de denegación.
- La Normativa del PORN Prevalece: En caso de conflicto o de requisitos adicionales, las disposiciones de un Plan de Ordenación de los Recursos Naturales (PORN) prevalecen sobre el planeamiento municipal (PGOU) e incluso sobre la LOTUCA si esta fuera más permisiva.
En conclusión, este expediente de Comillas es una advertencia fundamental para todos los actores del sector inmobiliario y de la construcción en Cantabria. La rehabilitación de edificaciones en suelo rústico protegido es una vía de desarrollo viable, pero está sujeta a requisitos técnicos y legales muy estrictos. La inclusión en el Catálogo de Edificaciones y el respeto a los límites de ampliación y a la tipología tradicional no son meras recomendaciones, sino condiciones legales insoslayables cuyo incumplimiento conduce, como en este caso, a la denegación del proyecto.