Las discrepancias entre los datos del Catastro y el Registro de la Propiedad son un problema recurrente que puede generar conflictos legales y administrativos, bloqueando operaciones como compraventas, herencias o hipotecas. Este artículo aborda de manera técnica y detallada cómo identificar y resolver estos conflictos, y por qué es crucial actuar de manera proactiva.
¿Qué significa que la superficie catastral y registral no coincidan?
Es una discrepancia entre los metros cuadrados registrados en el Catastro y los inscritos en el Registro de la Propiedad. Estas diferencias pueden deberse a errores históricos en las mediciones, descripciones imprecisas o la falta de actualización tras modificaciones en la finca (como segregaciones o ampliaciones).
¿Qué prevalece en caso de discrepancia: el Catastro o el Registro?
En términos legales, el Registro de la Propiedad prevalece, ya que tiene carácter jurídico. Esto significa que los datos registrados en él tienen fuerza probatoria frente a terceros, mientras que el Catastro es una herramienta administrativa.
¿Qué problemas genera esta discrepancia?
Dificultades en operaciones legales: Como compraventas, donaciones o transmisiones hereditarias.
Conflictos con vecinos: Por desacuerdos sobre límites o uso de terrenos.
Demoras administrativas: En procesos de inscripción o en la obtención de permisos relacionados con la propiedad.
¿Cuáles son las causas más comunes de estas discrepancias?
Errores catastrales: Mediciones incorrectas o desactualizadas.
Inexactitudes en el Registro: Descripciones literales poco precisas o basadas en información antigua.
Cambios no declarados: Modificaciones como segregaciones, ampliaciones o alteraciones de linderos no reflejadas en los registros oficiales.
¿Cómo identificar la discrepancia entre Catastro y Registro?
El primer paso es realizar un levantamiento topográfico por un ingeniero topógrafo o geómata. Este estudio genera una representación gráfica georreferenciada que refleja la situación real de la finca, permitiendo comparar con los datos catastrales y registrales.
¿Qué hacer si el error está en el Catastro?
Subsanación formal: Iniciar un procedimiento administrativo ante la Gerencia del Catastro.
Documentación requerida:
Certificación técnica que avale la nueva medición.
Representación gráfica alternativa, si es necesario.
Proceso de corrección:
Inicio del expediente administrativo.
Audiencia a terceros interesados.
Resolución final por la autoridad catastral.
¿Cómo corregir errores en el Registro de la Propiedad?
Certificación catastral descriptiva y gráfica: Presentar esta documentación en el Registro para validar la modificación.
Expediente de dominio: Si la discrepancia es mayor al 10%, será necesario tramitar un procedimiento que incluye:
Notificaciones a colindantes.
Publicaciones en boletines oficiales.
Resolución final tras la validación del registrador.
¿Y si hay errores en ambos registros?
Levantamiento técnico: Contratar a un topógrafo para medir la finca con precisión.
Documentación técnica: Presentar un informe técnico detallado y una representación gráfica georreferenciada.
Coordinación entre Catastro y Registro: Iniciar los procedimientos necesarios en ambas instituciones para alinear la información.
¿Cuáles son las consecuencias de no resolver estas discrepancias?
Dificultades legales: Como la imposibilidad de inscribir derechos o realizar transacciones.
Conflictos por linderos: Con colindantes o entidades administrativas.
Pérdida de valor de la finca: Al no contar con seguridad jurídica.
¿Por qué es importante contar con un profesional?
Un técnico especializado garantiza:
Mediciones precisas y conformes a la normativa vigente.
Informes válidos para procesos legales y administrativos.
Soluciones que previenen conflictos futuros y aseguran la inscripción adecuada de la finca.
Resumen de pasos a seguir
Identificar la discrepancia: Mediante un levantamiento técnico.
Corregir errores en Catastro y/o Registro: Según corresponda.
Presentar documentación técnica: Aportar certificados y planos georreferenciados.
Consultar a un experto: Contar con la asistencia de un ingeniero topógrafo o geómata.
Resolver las discrepancias entre el Catastro y el Registro de la Propiedad no solo es una inversión en la seguridad jurídica de su finca, sino también una forma de evitar futuros conflictos legales y administrativos. Actuar de manera proactiva asegura que la propiedad esté inscrita correctamente y con todas las garantías legales