Introducción: La Trampa de la «Parcela Única, Uso Único» – Un Caso Doloroso de Asesoramiento Deficiente
En el complejo tablero del urbanismo cántabro, hay errores que se pueden subsanar con una modificación de proyecto y hay errores que son, simple y llanamente, irreversibles. La historia de un expediente reciente en Las Hazas (Alfoz de Lloredo) pertenece a esta segunda y más dolorosa categoría. Es la crónica de una inversión, de un proyecto de vida, y de unas ilusiones que se vieron truncadas no por un problema de diseño, sino por un error de concepto fundamental en la planificación previa, probablemente derivado de un asesoramiento deficiente.
Este post técnico analiza en profundidad la DENEGACIÓN por parte de la Comisión Permanente de la CROTU de una solicitud para construir una vivienda unifamiliar en una parcela de Suelo Rústico de Protección Ordinaria (SRPO). A pesar de que el informe técnico de los servicios de urbanismo de la CROTU era favorable con condiciones, la Comisión en pleno revocó esa propuesta y emitió un veredicto desfavorable.
¿La razón? Una regla no escrita pero fundamental en la aplicación de la Ley 5/2022 (LOTUCA): en una única parcela rústica, solo se puede autorizar un único uso principal excepcional. El propietario ya había obtenido, un par de años antes, autorización para un área de autocaravanas en la misma finca. Este caso es una lección magistral y una advertencia crucial para cualquiera que compre o desarrolle suelo rústico en Cantabria.
1. El Contexto: Una Parcela Viable en SRPO con un Historial Clave
La situación de partida parecía, a primera vista, idónea para la construcción de una vivienda:
- Planeamiento Municipal: El PGOU de Alfoz de Lloredo (adaptado a la Ley 2/2001) clasificaba la parcela como Suelo Rústico de Protección Ordinaria de Uso Común (ROUC), el tipo de suelo donde el Artículo 51 de la LOTUCA permite la construcción de vivienda.
- Superficie: La parcela (Ref. Cat. x) tenía 4.588 m², una superficie muy superior a la mínima exigida de 1.500 m².
- Ubicación: Se situaba íntegramente a menos de 200 metros del suelo urbano más próximo, cumpliendo el requisito de distancia del Art. 51.
- Competencia: La decisión final (licencia) correspondía al Ayuntamiento de Alfoz de Lloredo, previo informe (vinculante si es desfavorable) de la CROTU.
Sin embargo, el expediente tenía un antecedente determinante:
- Autorización Previa (Expte. 314822): En la misma parcela, se había tramitado y obtenido en 2023-2024 una autorización y licencia de obra para un área de autocaravanas. En el momento de la nueva solicitud de vivienda, estas obras estaban en ejecución.
2. La Propuesta de Vivienda y el Análisis Técnico Favorable (Inicial)
El nuevo proyecto consistía en una vivienda unifamiliar de 229,65 m² (5% de ocupación), con un diseño y materiales tradicionales. El promotor, tras un requerimiento, confirmó que no se planteaba ninguna segregación.
El informe técnico de los servicios de urbanismo de la CROTU, en un primer análisis, fue FAVORABLE CONDICIONADO. Su razonamiento técnico fue el siguiente:
- Cumplimiento de Parámetros del Art. 51: Verificó que la parcela cumplía la superficie y la distancia.
- Análisis de Ocupación y Permeabilidad (¡Muy Detallado!): Los técnicos realizaron un cálculo complejo para demostrar que, incluso sumando los dos usos (autocaravanas + vivienda), no se superaban los límites de la ley:
- La superficie urbanizada por el área de autocaravanas (1.564,80 m²) era inferior al 50% de la parcela total (4.595 m²), cumpliendo el Art. 51.3.f para este uso.
- Si se restaba conceptualmente la superficie del área de autocaravanas, la «parcela» restante para la vivienda (3.029,20 m²) tendría una ocupación urbanizada (573,65 m²) inferior al 25% permitido para el uso residencial.
- Se concluía que ambos usos, sumados, eran dimensionalmente compatibles con los límites de la ley.
- Condición de Indivisibilidad: Para asegurar la vinculación de ambos usos a la parcela única, el informe técnico proponía como condición la anotación registral de la indivisibilidad de la finca para los dos usos autorizados.
Hasta aquí, parecía que la vía técnica había encontrado una solución para compatibilizar ambos usos.
3. El Veredicto de la Comisión Permanente de la CROTU: El Revés Conceptual y la Denegación
Aquí es donde se produce el giro. A pesar del informe técnico favorable de sus propios servicios, la Comisión Permanente de la CROTU (el órgano decisorio) lo rechaza y emite un INFORME DESFAVORABLE.
La resolución lo explica de esta forma:
«Si bien el informe técnico concluye con informe favorable, el artículo 51 de la Ley 5/2022, de 15 de julio establece los usos y construcciones que pueden ser objeto de autorización, y dado que nos encontramos ante una parcela que no puede segregarse, ya que resulta inferior a la unidad mínima de cultivo, entiende la Comisión Permanente que únicamente puede ser autorizado un solo uso en la parcela, por lo que no procede la vivienda pretendida.»
Análisis Técnico del Fundamento de la Denegación:
- Principio Implícito: «Una Parcela, Un Uso Excepcional»: La CROTU aplica un principio fundamental. Las autorizaciones del Artículo 51 (vivienda, área de autocaravanas, etc.) son excepcionales para un suelo cuya naturaleza es rústica. La Comisión interpreta que la ley permite UN (y solo un) uso excepcional por cada parcela rústica indivisible. El propietario ya había «gastado su bala» al obtener la autorización para el área de autocaravanas.
- La Imposibilidad de Segregar como Clave: La resolución menciona explícitamente la imposibilidad de segregar la parcela. ¿Por qué? Porque la finca total (4.588 m²) es inferior a la Unidad Mínima de Cultivo (UMC) para Alfoz de Lloredo (que suele ser de 6.000 m² o más). Por tanto, no se puede dividir legalmente en dos para separar el uso de autocaravanas del de vivienda.
- La Única Solución Habría Sido la Segregación (si hubiera sido posible): Si la finca hubiera sido lo suficientemente grande (ej. > 8.000 m²), el propietario podría haber solicitado primero una segregación (creando una parcela de >1.500 m² para un uso y dejando una matriz > UMC para el otro). Al no ser posible la segregación, ambos usos están forzosamente vinculados a la misma unidad de suelo rústico, y la CROTU solo permite uno.
- Consecuencia para el Propietario: La decisión del propietario (o de sus asesores) de tramitar primero el área de autocaravanas condenó legalmente la posibilidad de construir una vivienda en el futuro en esa misma parcela. Es un error de planificación estratégica con consecuencias irreversibles.
4. Lecciones Técnicas Fundamentales: Un Aviso para Propietarios, Técnicos y Asesores
Este caso es una de las lecciones más duras y claras que ha ofrecido la CROTU en los últimos tiempos:
- Planificación Estratégica es Crucial: Antes de solicitar cualquier autorización en suelo rústico, hay que tener una visión completa de lo que se quiere hacer en la parcela a largo plazo. La primera autorización que se obtiene puede condicionar o anular todas las futuras.
- El Asesoramiento Técnico Deficiente Cuesta Carísimo: Es muy probable que el propietario fuera mal asesorado. Un técnico experto en la CROTU habría advertido de que solicitar la licencia para el área de autocaravanas implicaría renunciar a la posibilidad de construir una vivienda en esa parcela si no se segregaba previamente (y que en este caso era imposible segregar).
- La Segregación es la Única Vía para Múltiples Usos: Si se pretenden implantar dos usos excepcionales distintos (ej. turismo y vivienda), la única vía es la segregación previa, siempre y cuando la finca matriz original tenga superficie suficiente para que ambas parcelas resultantes cumplan los requisitos (parcela mínima edificable y UMC).
- No Confiar en Soluciones «Creativas» de Ocupación: Aunque los técnicos de urbanismo encontraron una fórmula matemática para justificar que la ocupación sumada de ambos usos cumplía la ley, la Comisión Permanente priorizó el principio conceptual de «un solo uso por parcela indivisible». La legalidad urbanística no es solo matemática, es también conceptual.
- Pérdida Total: El resultado para el propietario es una inmensa pérdida de tiempo, dinero (costes de proyecto de arquitectura, tasas, etc.) e ilusiones. Ahora tiene un área de autocaravanas en ejecución y la imposibilidad legal de construir la vivienda que probablemente era su objetivo principal.
En conclusión, este expediente de Alfoz de Lloredo es un recordatorio contundente de la rigidez y la lógica interna de la normativa urbanística cántabra. En suelo rústico, las decisiones se deben tomar con un conocimiento profundo de todas las implicaciones. El principio de «una parcela, un uso excepcional» es una regla no escrita pero de aplicación férrea por parte de la CROTU, y solo la segregación (cuando es legalmente posible) permite sortearla.