Cuando un propietario en Cantabria termina de construir su vivienda o rehabilita una cabaña, el paso lógico es acudir al Notario para realizar la Declaración de Obra Nueva. Hasta hace poco, muchos pensaban que bastaba con aportar las coordenadas de la «huella» de la edificación.
Sin embargo, la realidad técnica y legal ha cambiado. Tras 10 años de experiencia con la Ley 13/2015, expertos registradores como Luis Manuel Benavides advierten en la reciente publicación de la revista Mapping (2025) sobre la «olvidada» importancia de la base gráfica en estos procesos.
1. El riesgo de la «Casa Flotante»
Uno de los mayores problemas que detectamos en los Registros de la Propiedad es lo que técnicamente podríamos llamar una casa que «flota». Ocurre cuando se inscriben las coordenadas de la vivienda (la construcción), pero no se ha validado previamente la base gráfica de la parcela (el terreno).
¿Cuál es el peligro? Si las coordenadas de tu casa se inscriben sobre una finca que no está georreferenciada con precisión, podrías descubrir —demasiado tarde— que, según el plano oficial, tu casa «invade» la finca del vecino o un camino público.
2. La nueva doctrina: El suelo manda
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) ha sido clara en sus últimas resoluciones: es un presupuesto esencial para toda inscripción de obra nueva la previa o simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca.
En 2026, ya no se admite que la edificación sea una isla de precisión en un mar de incertidumbre. Para que el registrador dé el visto bueno, debemos realizar un análisis geométrico espacial. Esto significa que nosotros, como topógrafos, debemos certificar dos cosas:
- Las coordenadas exactas de la nueva construcción.
- Que esa construcción está 100% contenida dentro de los límites georreferenciados de la parcela.
3. Evitando el bloqueo en el Registro y el Catastro
Muchos expedientes de obra nueva en Cantabria se quedan bloqueados porque la superficie de la casa, al ser medida con precisión, «no encaja» con lo que decía la antigua escritura del terreno.
Como bien se apunta en las lecciones aprendidas de esta última década, el éxito de una Obra Nueva depende de la coordinación previa. Si vas a declarar una obra en municipios con normativas estrictas como Comillas u Oyambre, o en cualquier suelo rústico gestionado por la CROTU, la medición topográfica del terreno es el primer paso, no el último.
4. ¿Qué debe aportar el propietario hoy?
Para evitar que tu propiedad nazca «descoordinada» entre el Registro y el Catastro, el flujo de trabajo correcto en 2026 es:
- Levantamiento topográfico de la parcela completa.
- Archivo GML de la finca (Validación Gráfica Alternativa si el Catastro falla).
- Archivo GML de la huella de la edificación.
- Informe de validación positivo que asegure que no hay extralimitación de linderos.
Conclusión
Registrar una casa es proteger tu inversión. Pero una casa sin un suelo correctamente georreferenciado es una protección a medias. Las lecciones de estos 10 años de coordinación nos enseñan que la seguridad jurídica total solo llega cuando el «continente» (la finca) y el «contenido» (la casa) están perfectamente definidos en coordenadas.