¿Qué significa una discrepancia de superficie en una parcela?
Una discrepancia de superficie surge cuando la extensión de terreno registrada en el Registro de la Propiedad no coincide con la superficie real medida en campo o la registrada en el Catastro. Estas diferencias pueden causar problemas legales al intentar vender, heredar o utilizar el terreno como garantía hipotecaria.
¿Cómo detectar una discrepancia?
El primer paso es analizar la documentación de la parcela:
Datos registrales: Revisar el Registro de la Propiedad.
Información catastral: Contrastar con el Catastro.
Medición topográfica: Realizar un levantamiento topográfico profesional, indispensable para identificar la superficie exacta del terreno.
¿Qué pasos deben seguirse para resolver estas discrepancias?
Levantamiento topográfico: Medición técnica realizada por un ingeniero topógrafo o geómetra.
Generación de Representación Gráfica Alternativa (RGA): Este documento georreferenciado es validado mediante un Informe de Validación Gráfica (IVG) positivo.
Expediente notarial: Si la discrepancia excede ciertos porcentajes, se abre un expediente en la notaría para tramitar la rectificación de cabida.
Presentación en el Registro: Se entrega la documentación técnica y legal para su análisis.
Notificaciones a colindantes: El Registro o la notaría informa a los vecinos para garantizar transparencia.
Resolución: Se resuelven posibles objeciones y, si todo está correcto, el Registrador actualiza la superficie registrada
¿Cuál fue la situación inicial?
En este caso, un propietario descubrió que la parcela inscrita en el Registro de la Propiedad como de 1.000 m² era realmente de 1.350 m² según un levantamiento topográfico reciente. Esto representaba un exceso de cabida del 35%, lo que excede el límite del 10% para resolver la discrepancia sin un expediente formal.
¿Qué pasos técnicos se tomaron para iniciar el proceso?
Medición técnica: Un ingeniero topógrafo midió la parcela y determinó con precisión la superficie real.
RGA e IVG: El técnico generó una Representación Gráfica Alternativa respaldada por un Informe de Validación Gráfica positivo, documentos esenciales para validar la discrepancia.
Expediente notarial: Dado que el exceso superaba el 10%, el propietario abrió un expediente de dominio en una notaría local.
¿Qué ocurrió durante el expediente notarial?
El notario solicitó al Registro de la Propiedad una certificación que incluyera datos de colindantes y cargas.
Se publicaron anuncios en el BOE y se notificó a los vecinos colindantes para que presentaran alegaciones.
Un vecino expresó dudas sobre los límites del terreno, pero la RGA e IVG demostraron que la delimitación era correcta y no invadía propiedades colindantes.
¿Qué documentos se presentaron al Registro de la Propiedad?
Representación Gráfica Alternativa (RGA).
Informe de Validación Gráfica (IVG) positivo.
Certificación catastral descriptiva y gráfica.
Títulos de propiedad originales.
Acta notarial con las notificaciones realizadas.
¿Cuál fue el resultado final?
Tras verificar que no existían dudas técnicas ni legales, el Registrador aprobó la rectificación de cabida, actualizando el Registro para reflejar los 1.350 m² de la parcela. Esto permitió al propietario regularizar su terreno y evitar futuros problemas legales.