Recientemente, la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo (CROTU) de Cantabria ha emitido un informe desfavorable vinculante sobre un complejo proyecto de segregación y agrupación de fincas en Marina de Cudeyo. A primera vista, la solicitud podía parecer una simple reorganización de terrenos, pero un análisis detallado revela por qué la administración ha puesto el freno.
Te explicamos los motivos técnicos y jurídicos de forma clara.
El Punto de Partida: Una Solicitud Ambiciosa
El promotor, partiendo de tres fincas registrales iniciales, buscaba obtener cinco nuevas parcelas resultantes. El problema principal radicaba en la naturaleza mixta de los terrenos: una de las fincas originales (por ejemplo, con referencia catastral 39040A02399999) tenía una parte clasificada como Suelo Urbano y otra como Suelo No Urbanizable (rústico).
El plan era:
- Crear 3 nuevas parcelas (1, 2 y 3) que también tendrían esta clasificación mixta (parte urbana, parte rústica).
- Crear 2 parcelas más (4 y 5) exclusivamente en la zona de suelo no urbanizable.
El «No» de la Administración: Los 3 Motivos Clave
La CROTU ha denegado la solicitud basándose en argumentos sólidos que protegen la integridad del suelo rústico y el ordenamiento territorial. Estos son los motivos principales:
1. Prohibición de Segregaciones Múltiples en Suelo Rústico (El Argumento Principal):
La Ley de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria (Ley 5/2022) es muy estricta con las divisiones de terreno en suelo rústico cuando el fin no es agrario (por ejemplo, para construir una vivienda). La interpretación jurídica consolidada establece una regla clara:
De una parcela rústica original, solo se puede segregar UNA ÚNICA parcela para un uso no agrario. Tras esa primera y única división, las dos parcelas resultantes (la nueva y la original restante) se convierten en INDIVISIBLES.
El proyecto presentado incumplía frontalmente este principio. Pretendía realizar múltiples segregaciones en la porción rústica de la finca original para crear las parcelas 1, 2, 3, 4 y 5. Esto se considera una fragmentación indebida del suelo rústico, algo que la ley busca evitar a toda costa para prevenir la urbanización encubierta y la formación de núcleos de población no planificados.
2. Incumplimiento de la Superficie Mínima:
Además de las segregaciones múltiples, el proyecto no respetaba las superficies mínimas exigidas por la ley para las parcelas en suelo no urbanizable. La propuesta generaba parcelas rústicas con una superficie inferior a la mínima establecida, lo que constituye otro incumplimiento directo de la normativa.
3. La Propuesta Ignora la Línea Divisoria del Planeamiento (Clasificación de Suelo):
El informe técnico deja claro que la única segregación que se había informado favorablemente en el pasado (en una solicitud anterior del mismo promotor que fue desistida) era una muy diferente: aquella que dividía la finca siguiendo exactamente la línea que separa el suelo urbano del suelo rústico, tal y como marca el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU).
Esta es una operación lógica y permitida, ya que su objetivo es clarificar y separar dos regímenes de suelo completamente distintos. La nueva propuesta, en cambio, creaba parcelas «mixtas», manteniendo la confusión y contraviniendo el espíritu del planeamiento, que busca ordenar y diferenciar claramente los usos del suelo.
Conclusión: La Protección del Suelo Rústico Prevalece
Este caso es un claro ejemplo de cómo la normativa urbanística, aunque pueda parecer compleja, tiene un objetivo fundamental: proteger el suelo no urbanizable de la fragmentación y la especulación. La denegación no es un capricho administrativo, sino la aplicación estricta de principios diseñados para garantizar un desarrollo territorial ordenado y sostenible.
Cualquier proyecto de segregación en suelo rústico debe respetar escrupulosamente la regla de la «única segregación» y las superficies mínimas. La única vía clara para dividir una finca de naturaleza mixta es, como norma general, ajustarse a la línea divisoria que marca el propio planeamiento municipal.