Introducción: La Aplicación Práctica de los Criterios de Segregación en Suelo Rústico Ordinario (SRPO)
La posibilidad de segregar una parcela en suelo rústico para destinarla a la construcción de una nueva vivienda unifamiliar es una de las operaciones urbanísticas más reguladas y fiscalizadas por la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo (CROTU) en Cantabria. El Artículo 48.2 de la Ley 5/2022 (LOTUCA) establece un control previo mediante informe vinculante, buscando un equilibrio entre el desarrollo residencial limitado en los bordes de los núcleos y la protección del suelo rústico contra la parcelación urbanística.
Este post técnico analiza en profundidad un expediente de enero de 2025 en Boo de Piélagos, donde la CROTU emitió un INFORME FAVORABLE CONDICIONADO a una solicitud de segregación. El caso es un ejemplo paradigmático de cómo se aplican los criterios técnicos consolidados de la CROTU (derivados del informe del Servicio Jurídico de 2017 y recogidos en la Guía) y cómo se resuelven cuestiones técnicas de gran detalle, como son:
- El cumplimiento ajustado de la Unidad Mínima de Cultivo (UMC) por parte de la finca matriz.
- La validación de la parcela mínima edificable para la finca segregada.
- La suficiencia de un acceso a través de un camino existente, siempre que cumpla el frente mínimo exigido.
- La advertencia sobre la necesidad de rectificar la superficie registral para adecuarla a la realidad medida topográficamente.
1. Contexto Normativo y Urbanístico: Piélagos y el Régimen de SRPO
El marco de actuación de este expediente es el siguiente:
- Planeamiento Municipal: El municipio de Piélagos cuenta con un Plan General no adaptado a la Ley 2/2001 (y por tanto, tampoco a la LOTUCA 5/2022). La parcela en cuestión estaba clasificada como Suelo No Urbanizable Genérico (Categoría C).
- Asimilación Legal (LOTUCA 5/2022): Conforme a la Disposición Transitoria Primera (DT1ª), este tipo de suelo se asimila al régimen del Suelo Rústico de Protección Ordinaria (SRPO). Esto habilita la posibilidad de solicitar autorizaciones de vivienda bajo el Artículo 51 y, consecuentemente, de segregaciones con ese fin bajo el Artículo 48.
- Competencia para la Licencia: La competencia para otorgar la licencia de segregación final corresponde a la Alcaldía de Piélagos (Art. 252.3 LOTUCA).
- Informe Previo Obligatorio CROTU: Al ser una segregación con un «fin no agrario» explícito (construir una vivienda), es preceptivo y obligatorio que el Ayuntamiento solicite el informe previo a la CROTU (Art. 48.2 LOTUCA).
2. La Propuesta de Segregación: Un Encaje Técnico Preciso
La operación consistía en dividir una finca matriz (Ref. Cat. x) cuya superficie, según una medición topográfica actualizada, era de 8.121,43 m². Se proponía dividirla en dos:
- Parcela Matriz «A» (Resto):
- Superficie: 6.004,01 m².
- Contenido: Mantiene la vivienda unifamiliar preexistente de 208 m² (construida en 1984).
- Parcela Segregada «B»:
- Superficie: 2.117,42 m².
- Finalidad: Uso no agrario. Se indica que se está tramitando simultáneamente la solicitud de autorización ante la CROTU (Expte. 315434) para construir en ella una vivienda unifamiliar aislada.
- Contenido: Queda libre de edificaciones.
3. El Análisis Técnico de los Criterios Clave (CROTU/LOTUCA)
El informe municipal y el análisis de la CROTU validan la operación al constatar el cumplimiento de los tres requisitos fundamentales para este tipo de segregaciones:
- Principio «Una Finca Matriz, Una Única Segregación No Agraria»: SÍ, se cumple. Se propone segregar una única parcela («B») con un fin no agrario.
- Cumplimiento de la Parcela Mínima Edificable (Art. 51 LOTUCA): SÍ. La parcela segregada «B» tiene 2.117,42 m², una superficie que supera cómodamente la mínima general de 1.500 m² exigida por el Artículo 51 para poder construir.
- Cumplimiento de la Unidad Mínima de Cultivo (UMC) para la Finca Matriz Restante: SÍ, pero de forma muy ajustada.
- La UMC para el municipio de Piélagos, según la Ley 4/2000 de Modernización y Desarrollo Agrario, está establecida en 0,60 hectáreas, es decir, 6.000 m².
- La finca matriz resultante «A» se queda con una superficie de 6.004,01 m².
- Este cumplimiento, aunque por un margen muy estrecho (4,01 m²), es técnicamente suficiente y respeta la exigencia legal, lo que fue clave para la viabilidad del expediente.
4. Detalles Técnicos Relevantes: Discrepancia Registral y Acceso por Camino
El expediente destaca dos aspectos técnicos de gran interés práctico:
- Defecto de Cabida Registral: El informe municipal advierte de una discrepancia importante: la superficie de la finca matriz según el Registro de la Propiedad era de 6.938,00 m², mientras que la medición topográfica real arrojaba 8.121,43 m².
- Implicación: Se señala que, antes o de forma simultánea a la inscripción de la segregación, se deberá proceder a la rectificación de la cabida registral para adecuarla a la realidad física acreditada por el levantamiento topográfico. Este es un paso fundamental de coordinación Catastro-Registro.
- Acceso a la Parcela Segregada y Frente Mínimo: Este es uno de los puntos más particulares y didácticos del caso.
- Naturaleza del Acceso: La parcela segregada «B» no tiene acceso directo a una calle o carretera principal. Se propone su acceso «desde camino por su linde norte».
- Frente de Parcela: Se especifica que este acceso por el camino norte tiene una anchura de 5,92 metros.
- Cumplimiento del Artículo 52 LOTUCA: El informe técnico señala que tanto el frente de la parcela matriz «A» (23,43 m a vial público) como el de la parcela segregada «B» (5,92 m a camino) son superiores al mínimo exigido de 5,00 metros que establece el Artículo 52 de la LOTUCA.
- Lección Técnica: Este punto es crucial porque confirma que, para cumplir el requisito de frente mínimo, el acceso no tiene por qué ser a una «calle» o «carretera» formal. Un «camino» (público o privado existente) es suficiente, siempre que la parcela dé frente a él con la anchura mínima legalmente exigida (5 metros).
5. La Conclusión y el Condicionado de la CROTU
Considerando que la segregación cumple con los criterios de parcela mínima edificable (Art. 51), Unidad Mínima de Cultivo para la matriz (Art. 48) y frente mínimo de parcela (Art. 52), la CROTU emite un INFORME FAVORABLE CONDICIONADO.
- La Condición: La autorización queda supeditada a que se haga constar, tanto en el proyecto de segregación y la licencia municipal como, fundamentalmente, en la escritura pública para su constancia en el Registro de la Propiedad, la condición de «indivisibilidad de las segregaciones a efectos urbanísticos».
- Objetivo de la Condición: Esta anotación registral es el mecanismo de seguridad que impide que en el futuro se intente volver a segregar cualquiera de las dos parcelas resultantes para crear más parcelas edificables, blindando el territorio contra la parcelación urbanística sucesiva.
6. Lecciones Técnicas Fundamentales del Caso Piélagos:
- El Levantamiento Topográfico es Esencial: La operación fue viable gracias a una medición topográfica precisa que no solo definió las parcelas resultantes, sino que también acreditó la superficie real de la finca matriz, superior a la registral, permitiendo el cumplimiento ajustado de la UMC.
- La UMC es un Límite Estricto: Cumplir, aunque sea por un margen mínimo, con la Unidad Mínima de Cultivo para la finca matriz es un requisito no negociable para la viabilidad de la segregación.
- El Acceso por «Camino» es Válido si Cumple el Frente Mínimo: El caso demuestra que no es imprescindible tener acceso a una vía principal. Un camino existente es suficiente para dar acceso a una nueva parcela edificable, siempre que el frente de la parcela a dicho camino sea de, al menos, 5 metros.
- La Coordinación Catastro-Registro es Parte del Proceso: La necesidad de rectificar la cabida registral es una consecuencia directa y habitual de este tipo de operaciones basadas en mediciones reales.
- La Indivisibilidad Registral como Cierre de Garantía: La condición impuesta por la CROTU es la herramienta legal para asegurar que una segregación excepcional no se convierta en el primer paso de una urbanización encubierta.
En conclusión, este expediente de Boo de Piélagos es un excelente manual práctico sobre cómo llevar a buen término una segregación para fines edificatorios en SRPO, demostrando la importancia de un análisis técnico riguroso que verifique el cumplimiento de todos los parámetros legales, desde la UMC hasta el frente mínimo de acceso, y la necesidad de gestionar adecuadamente las discrepancias registrales como parte integral del proceso.