Denegado Macropoyecto Turístico en Liérganes: Análisis Técnico de una «Urbanización Encubierta» en Suelo Rústico

Introducción: Cuando un Proyecto Turístico Vulnera los Límites Fundamentales del Suelo Rústico

La implantación de actividades turísticas en el suelo rústico de Cantabria es una vía de desarrollo contemplada por la legislación, pero siempre bajo un principio de excepcionalidad y con un escrupuloso respeto a la naturaleza y a la tipología del medio rural. Sin embargo, cuando un proyecto, bajo la denominación de «albergue turístico y bungalows», trasciende la escala de una instalación integrada para convertirse en lo que la administración considera una «urbanización encubierta», la denegación es inevitable.

Este post técnico se sumerge en un complejo expediente tramitado en Somarriba (municipio de Liérganes), donde la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo (CROTU) DENEGÓ de forma contundente la solicitud para construir un albergue y catorce bungalows. Este caso es una clase magistral sobre los múltiples motivos por los que un proyecto puede ser inviable. No se trata de un único incumplimiento, sino de una concatenación de infracciones conceptuales, dimensionales y sectoriales, incluyendo:

1. La creación de una urbanización en suelo rústico, expresamente prohibida.
2. Una ampliación desmesurada de una edificación existente (>200% de lo original).
3. La ubicación de nuevas construcciones fuera del radio de 200 metros del suelo urbano.
4. Un informe sectorial DESFAVORABLE y vinculante de la Dirección General de Montes y Biodiversidad.

Analizaremos cada uno de estos puntos para entender por qué este proyecto, a pesar de contar con algunos informes sectoriales favorables (Turismo, Cultura, CHC), estaba condenado al fracaso desde su concepción.

1. Contexto Normativo y de Planeamiento: Un SRPO con Múltiples Afecciones

• Planeamiento Municipal: Liérganes se rige por unas Normas Subsidiarias (NNSS) de tipo B, con una parcela mínima de 4.000 m² para la zona.
• Clasificación del Suelo: La parcela x, de una considerable superficie de 35.963 m², estaba clasificada como Suelo No Urbanizable Genérico. Conforme a la Disposición Transitoria Primera (DT1ª) de la LOTUCA 5/2022, este suelo se asimila al régimen del Suelo Rústico de Protección Ordinaria (SRPO).
• Afección Sectorial Clave: La parcela se encontraba dentro del ámbito territorial afectado por la Orden DES/56/2009, que iniciaba el proceso de elaboración del Plan de Ordenación de los Recursos Naturales (PORN) del Macizo de Peña Cabarga. Esta orden establece un régimen de protección preventivo hasta la aprobación definitiva del PORN.
• Competencia para Autorizar: Al tratarse de SRPO en un municipio con NNSS, la competencia final recaía en la CROTU (Art. 227.1 LOTUCA).

2. El Proyecto: Un Albergue y Catorce Bungalows que Transforman el Territorio

La propuesta de la promotora era ambiciosa y transformadora:

• Edificio Principal (Albergue/Servicios): Se planteaba la rehabilitación y ampliación de una construcción agropecuaria preexistente para albergar servicios comunes (bar-restaurante, supermercado, salón-comedor, cocina, etc.).
• «Poblados» de Bungalows: La construcción de 14 bungalows o «unidades habitacionales» de nueva planta, de 24 m² cada uno, distribuidos en dos zonas denominadas «poblado 1» (10 unidades) y «poblado 2» (4 unidades).
• Infraestructuras Asociadas: El proyecto incluía una red interna de viales para dar acceso a los bungalows, aparcamientos y todas las redes de servicios necesarias (saneamiento, abastecimiento, electricidad).

3. El Análisis Técnico de la CROTU: Una Cadena de Incumplimientos Insalvables

El informe de los servicios técnicos de la CROTU es demoledor y detecta múltiples incumplimientos que, sumados, hacían el proyecto inviable desde cualquier perspectiva normativa.

• Incumplimiento nº 1 (Conceptual): Creación de una «Urbanización» en Suelo Rústico (Art. 52.1.b LOTUCA)
  • El Hecho: El proyecto proponía 14 construcciones independientes conectadas por una red de viales y con servicios comunes.
  • La Conclusión Técnica: Se considera que este conjunto arquitectónico «se asemeja a una urbanización» y es una «intervención propia del medio urbano». Aunque cada bungalow individualmente pudiera parecer una «cabaña», el conjunto y su infraestructura de servicio es lo que define la actuación como una urbanización.
  • La Norma Incumplida: Esto vulnera frontalmente el Artículo 52.1.b) de la LOTUCA, que «prohíbe particularmente las construcciones de viviendas colectivas y urbanizaciones propias del entorno urbano» en suelo rústico. Este es, quizás, el incumplimiento más grave y conceptualmente insalvable.
• Incumplimiento nº 2 (Dimensional): Ampliación Excesiva del Edificio Existente (Art. 49.2.h LOTUCA)
  • El Hecho: La edificación agropecuaria preexistente tenía, según Catastro, una superficie de 130 m². La propuesta para el nuevo edificio de servicios era de 366,30 m².
  • La Conclusión Técnica: Esto supone un incremento de 236,30 m², es decir, una ampliación del 181%, muy superior a los límites máximos del 15% o 20% que permite el Art. 49.2.h) para la reforma de edificaciones preexistentes.
  • La Norma Incumplida: Aunque el edificio principal estaba a más de 200m del suelo urbano y no podía acogerse al Art. 51, la única vía para su reforma sería el Art. 49.2.h), pero la ampliación propuesta excedía masivamente los límites permitidos.
• Incumplimiento nº 3 (Ubicación): Bungalows Fuera del Límite de 200 Metros (Art. 51 LOTUCA)
  • El Hecho: Aunque el suelo era SRPO, donde aplica el Artículo 51 (o la DT7ª en su momento), se constató que la ubicación de los bungalows era problemática. Parte de ellos se situaban a menos de 200m del suelo urbano, pero al menos 3 de los bungalows se emplazaban a una distancia superior a los 200 metros.
  • La Norma Incumplida: Aquellas unidades situadas más allá del límite legal de 200 metros del suelo urbano eran, por definición, inautorizables.
• Incumplimiento nº 4 (Sectorial): Informe Desfavorable de Montes y Biodiversidad
  • El Hecho: La Dirección General de Montes y Biodiversidad emitió un INFORME DESFAVORABLE (21/02/2025).
  • La Conclusión Técnica (de Montes): El proyecto podría suponer una «transformación sensible de la realidad física y biológica» del entorno, contraria a lo establecido en la Orden DES/56/2009 que inició el PORN de Peña Cabarga.
  • La Consecuencia Jurídica: Un informe desfavorable de un órgano sectorial competente en materia medioambiental es, en la práctica, vinculante y suficiente por sí solo para denegar la autorización urbanística.
• Incumplimiento nº 5 (Conceptual): No es un Uso «Imprescindible» en Rústico (Art. 49.2.e)
  • El Hecho: El informe jurídico previo intentaba encajar la actuación en el Art. 49.2.e), que permite usos «imprescindibles de ubicar en suelo rústico».
  • La Conclusión Técnica: La CROTU considera que un complejo de bungalows y albergue no supone un uso «imprescindible» que no pueda desarrollarse en otro tipo de suelo. No es una actividad intrínsecamente ligada al medio rural como una explotación ganadera.

4. La Decisión Final de la CROTU: DENEGACIÓN Inevitable

Frente a esta abrumadora acumulación de incumplimientos fundamentales, y a pesar de contar con informes favorables condicionados de Turismo, Cultura y CHC, el acuerdo de la CROTU no podía ser otro que DENEGAR la solicitud. La propuesta no tenía encaje en ningún artículo de la LOTUCA y vulneraba prohibiciones expresas.

5. Lecciones Técnicas Fundamentales del Caso Liérganes:

1. «Urbanización» vs. «Instalación Turística»: La escala y la configuración importan. La construcción de múltiples edificaciones independientes con viales e infraestructuras de servicio será interpretada por la CROTU como una «urbanización», que está prohibida en rústico, independientemente de su uso turístico.
2. Los Límites de Ampliación son Sagrados: El Art. 49.2.h) no es una vía para la reconstrucción y ampliación libre. Los porcentajes del 15% o 20% son máximos estrictos.
3. La Regla de los 200 Metros es Inflexible: Cualquier parte de una nueva construcción principal (como un bungalow) que se sitúe más allá de los 200 metros del suelo urbano en SRPO es inautorizable.
4. Un Informe Sectorial Desfavorable es Letal: El informe desfavorable de Montes y Biodiversidad, basado en la protección preventiva del futuro PORN de Peña Cabarga, era motivo suficiente por sí mismo para la denegación.
5. El Principio de «Una Única Edificación»: Aunque no se cita como motivo principal, el informe recuerda el criterio CROTU de permitir, por regla general, una única edificación principal por parcela, no un conjunto disperso de 14 nuevas construcciones.

En conclusión, este expediente de Liérganes es un caso de estudio perfecto sobre los límites del desarrollo turístico en suelo rústico. Demuestra que la normativa busca permitir instalaciones integradas y de escala contenida, pero actúa con contundencia para impedir proyectos que, por su magnitud, configuración y fragmentación, suponen una transformación del territorio asimilable a los procesos urbanizadores propios del suelo urbano.