📌 Resumen del Caso
Una vivienda unifamiliar aislada fue autorizada por la CROTU en Udías (núcleo de Llano), en suelo rústico calificado por defecto como SREP, gracias a la Disposición Transitoria Séptima (DT7ª) de la Ley 5/2022.
🔍 Este post analiza por qué fue posible, a pesar de una alegación vecinal en contra.
🧭 1. Contexto Urbanístico en Udías
📍 Municipio sin planeamiento urbanístico general
🟤 Todo el suelo no urbano → clasificado como SREP por defecto (Art. 35 LOTUCA)
🏛️ Competencia para usos excepcionales → CROTU (Art. 227.1 LOTUCA)
⚖️ 2. Clave Legal: Disposición Transitoria 7ª (DT7ª)
📘 ¿Qué permitía?
✅ Construcción de vivienda unifamiliar en suelo rústico cuando:
- Está a menos de 100 m del suelo urbano
- No hay protecciones ambientales sectoriales
- No se supera el número de viviendas existente al entrar en vigor la ley
🔐 Aplicación en Udías:
- ✅ Se aplicó el apartado 2: para municipios sin planeamiento
- ❗ Aunque el suelo era SREP → se permitió por excepcionalidad DT7ª.2
✂️ 3. Segregación Previa: Clave Técnica
📄 Aprobada por el ayuntamiento (29/03/2023)
- Parcela segregada: 2.200 m²
- Finca matriz: 22.613 m²
- 🟢 Cumplía con:
- Unidad mínima de cultivo (UMC: 6.000 m²)
- Uso exclusivo residencial
- Tamaño superior a 2.000 m²
🔐 Condición CROTU → Inscripción de indivisibilidad urbanística
🏗️ 4. Proyecto de Vivienda: Datos Clave
📌 Vivienda unifamiliar aislada
📐 Superficie ocupada: 151,29 m²
📏 Ocupa <10% de la parcela (✅)
🧱 Tipología tradicional:
- Cubierta a dos aguas
- Teja cerámica
- Mampostería y mortero blanco
🌄 Buena integración paisajística
📂 5. Alegación Vecinal: Desestimada
📢 Argumentos del alegante:
- ❌ La DT7ª solo aplicaba a SRPO
- ❌ Se superaba el número de viviendas autorizables
- ❌ El Art. 49 impedía edificar en SREP
🧑⚖️ Respuesta CROTU:
- ✅ DT7ª.2 aplica a todo suelo rústico en municipios sin plan
- ✅ No había protección sectorial ni ambiental adicional
- ✅ Proyecto ajustado a condiciones de DT7ª y Art. 50
- 🛑 Alegación desestimada
📜 6. Resolución CROTU
🔎 Resolución final:
- ✅ Autorización aprobada (condicionada a indivisibilidad)
- ❌ Alegación vecinal desestimada
- 📚 Fundamento: DT7ª.2 + informe técnico favorable
🧩 7. Factores Técnicos Clave
✔️ Base legal sólida: DT7ª.2
✔️ Segregación conforme a criterios CROTU 2017
✔️ Parcela adecuada y sin afecciones (Red Natura, servidumbres, riesgos)
✔️ Proyecto correcto: escala, materiales, integración
✔️ Procedimiento impecable: informes, publicación, fundamentación técnica
🧠 8. Conclusión Técnica
📍 El caso demuestra que en municipios sin plan, aún en SREP por defecto, se puede:
- ✅ Construir vivienda con base en regímenes transitorios
- ✅ Superar oposición vecinal si se fundamenta técnica y legalmente
- ✅ Gestionar una segregación válida como punto de partida
🎯 CROTU actúa como filtro técnico y jurídico, habilitando excepciones bien argumentadas en contextos rurales.
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