Introducción: Más Allá de los Números – La Importancia de la Tipología Edificatoria en Suelo Rústico
La autorización para construir en Suelo Rústico de Protección Ordinaria (SRPO) en Cantabria, al amparo del Artículo 51 de la Ley 5/2022 (LOTUCA), exige mucho más que el simple cumplimiento de parámetros cuantitativos como la distancia al núcleo urbano, la superficie mínima de parcela o los porcentajes de ocupación. Existe una capa de análisis cualitativo fundamental: la tipología de la edificación propuesta y su coherencia con la naturaleza del medio rural. El Artículo 52 de la LOTUCA establece condiciones generales para las construcciones en suelo rústico, y su apartado 1.b) contiene una prohibición expresa que actúa como un filtro decisivo: la prohibición de «viviendas colectivas, urbanizaciones u otras propias del entorno urbano».
Este post técnico analiza en profundidad un expediente tramitado en Villapresente (municipio de Reocín), donde la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo (CROTU) DENEGÓ la solicitud para construir un conjunto de apartamentos turísticos. El caso es paradigmático porque, a pesar de que el proyecto se adaptó para cumplir con el límite de ocupación y se situaba a la distancia correcta del suelo urbano, fue rechazado por ser considerado una tipología asimilable a la vivienda colectiva, contraviniendo así una de las prohibiciones fundamentales de la ley.
1. Contexto Normativo y Urbanístico: Reocín y la Aplicación de la LOTUCA sobre sus NNSS
La situación de partida del expediente define el marco legal aplicable:
- Planeamiento Municipal: El municipio de Reocín se rige por unas Normas Subsidiarias (NNSS) de Planeamiento, un instrumento generalmente antiguo y no adaptado a la LOTUCA 5/2022.
- Clasificación del Suelo: La parcela con una superficie de 4.439 m², estaba clasificada por estas NNSS como Suelo No Urbanizable Genérico.
- Asimilación Legal (LOTUCA 5/2022): Conforme a la Disposición Transitoria Primera (DT1ª) de la LOTUCA, este tipo de suelo se asimila al régimen del Suelo Rústico de Protección Ordinaria (SRPO). Esto habilita, en principio, la posibilidad de solicitar autorizaciones bajo el Artículo 51 (o, como en este caso, bajo la DT7ª que estuvo vigente inicialmente y tenía requisitos similares).
- Competencia para Autorizar: Al tratarse de un municipio con NNSS no adaptadas (asimilables a un municipio sin plan a estos efectos), la competencia para otorgar la autorización final recaía en la CROTU (Art. 227.2 LOTUCA).
2. La Disposición Transitoria Séptima (DT7ª): La Vía Legal Invocada
El expediente se tramitó bajo la DT7ª de la Ley 5/2022. Aunque ahora derogada, sus requisitos son clave para entender la resolución:
- Ámbito: Permitía excepcionalmente construcciones en SRPO (y asimilados).
- Distancia: Exigía una distancia máxima de cien (100) metros al suelo urbano residencial o núcleo rural. (Nota: El actual Art. 51 ha vuelto a los 200 metros, pero en el momento de la tramitación de este caso, este límite de 100m era el aplicable).
- Usos Permitidos: Incluía «viviendas aisladas de carácter unifamiliar» y «construcciones e instalaciones vinculadas a actividades […] de ocio y turismo rural».
3. El Proyecto: Cuatro Apartamentos Turísticos en un Conjunto Arquitectónico Único
La propuesta arquitectónica era sofisticada pero tipológicamente compleja para su encaje en suelo rústico:
- Uso: Alojamiento turístico.
- Configuración: Una edificación de una sola planta compuesta por dos cuerpos o pabellones unidos por una cubierta común que actuaba como «rótula» para adaptarse a la topografía.
- Resultado: El conjunto albergaba cuatro apartamentos turísticos independientes. Cada pabellón contenía dos apartamentos (uno de un dormitorio y otro de dos). Aunque formaban un «conjunto arquitectónico único», funcionalmente eran cuatro unidades de alojamiento distintas, cada una con acceso independiente desde el exterior a través de una zona común cubierta por una pérgola.
- Adaptación a Requerimientos: Durante la tramitación, el promotor presentó un proyecto modificado (06/05/2024) para cumplir con el requerimiento de justificar una ocupación máxima del 10% de la superficie de la parcela. Esto demuestra que, en términos dimensionales, el proyecto intentó ajustarse.
4. Los Informes Técnicos: Cumplimiento de Parámetros vs. Incumplimiento Tipológico
La clave de la denegación reside en la discrepancia entre el análisis del Ayuntamiento y el de los servicios técnicos de la CROTU:
- Informe Municipal (Ayuntamiento de Reocín): Este informe fue principalmente descriptivo y no emitió una conclusión final clara de favorabilidad o desfavorabilidad, pero sí aportó datos relevantes:
- Confirmó que la parcela se emplazaba a menos de 200 metros del suelo urbano de Villapresente (cumpliendo incluso el criterio más amplio del actual Art. 51).
- Indicó que no constaban riesgos naturales acreditados ni valores ambientales significativos en la parcela.
- Hizo referencia a la «Guía de contenidos y procedimiento» de la CROTU, señalando que el encaje arquitectónico de propuestas turísticas era objeto de valoración exclusiva por parte de la Comisión, citando una parte de la guía que hablaba de analizar cada propuesta individualmente.
- Informe Técnico del Servicio de Urbanismo (CROTU): Este fue el informe determinante y su conclusión fue tajante: DESFAVORABLE. El análisis se centró en un punto específico e insalvable:
- Cumplimiento de Parámetros del Art. 52 (Parcial): El informe reconoce que la propuesta cumple algunos de los parámetros generales del Art. 52 (integración, materiales, etc.).
- Incumplimiento Fundamental del Art. 52.1.b) LOTUCA: El informe señala de forma explícita que: «La propuesta no cumple con el apartado b) del artículo 52, en el que quedan particularmente prohibidas las construcciones de viviendas colectivas, urbanizaciones u otras propias del entorno urbano.»
Análisis Técnico del Incumplimiento:
Aunque el proyecto se presentaba como «alojamiento turístico», su configuración como cuatro apartamentos independientes, aunque estuvieran bajo un mismo techo arquitectónico, fue asimilada por los técnicos de la CROTU a una «vivienda colectiva» o a una tipología «propia del entorno urbano». La ley permite «viviendas aisladas de carácter unifamiliar» o «instalaciones vinculadas a turismo rural», pero un bloque de apartamentos, por su naturaleza de agrupar múltiples unidades residenciales o de alojamiento, se aleja de ese concepto y se acerca a las tipologías que la ley busca explícitamente evitar en el suelo rústico para impedir la urbanización dispersa.
5. La Decisión Final de la CROTU: DENEGACIÓN Basada en la Tipología Prohibida
Basándose en el informe desfavorable de sus servicios técnicos, la CROTU acordó DENEGAR la autorización.
La fundamentación legal es clara: la actuación propuesta, aunque cumpliera con los requisitos de ubicación (distancia al núcleo) y dimensionales (ocupación del 10%), no tenía encaje en las tipologías edificatorias permitidas y, más directamente, contravenía la prohibición expresa del Artículo 52.1.b) de la LOTUCA. La CROTU priorizó la naturaleza y el espíritu de la ley (evitar la urbanización del medio rural) por encima del cumplimiento de los meros parámetros numéricos.
6. Lecciones Técnicas Fundamentales del Caso Reocín:
- La Tipología Edificatoria es un Requisito Esencial: No basta con cumplir distancias, superficies y ocupaciones. La forma, función y configuración de la edificación deben ajustarse al concepto de «vivienda unifamiliar aislada» o «instalación turística» compatible con el medio rural, y no asemejarse a una «vivienda colectiva» o un bloque de apartamentos.
- El Artículo 52.1.b) es un Filtro Decisivo: Esta prohibición actúa como una barrera fundamental contra proyectos que, aunque se denominen «turísticos», funcionalmente se comportan como desarrollos residenciales múltiples, propios del suelo urbano.
- El «Conjunto Arquitectónico Único» No Enmascara la Realidad Funcional: Aunque el diseño uniera los pabellones bajo una misma cubierta, la CROTU analizó la realidad funcional: cuatro unidades de alojamiento independientes. La función primó sobre la forma estética a la hora de la calificación tipológica.
- Competencia Interpretativa de la CROTU en Municipios con NNSS: En municipios con planeamiento no adaptado, la CROTU tiene la última palabra y ejerce un control riguroso no solo sobre los parámetros, sino sobre el encaje conceptual y tipológico del proyecto en el marco de la LOTUCA.
- El Informe Municipal puede ser Insuficiente: En este caso, el informe municipal fue descriptivo pero no entró a valorar el incumplimiento tipológico, dejando esa valoración a la CROTU. Esto refuerza la idea de que la CROTU realiza su propio análisis completo y autónomo.
En conclusión, este caso de Villapresente es un aviso crucial para promotores y técnicos: el diseño de proyectos turísticos en suelo rústico de Cantabria debe ser extremadamente cuidadoso con la tipología. Propuestas que impliquen múltiples unidades de alojamiento agrupadas, incluso con un diseño arquitectónico unificado, corren un altísimo riesgo de ser denegadas por la CROTU al ser asimiladas a la figura de la «vivienda colectiva», expresamente prohibida por el Artículo 52.1.b) de la LOTUCA. El cumplimiento de los parámetros dimensionales no es, por sí solo, garantía de autorización.