CROTU: Segregación Favorable en Rústico para Fines Agrarios (UMC)

Introducción: La Gestión de Fincas con Doble Clasificación y las Segregaciones con Fines Agrarios

La gestión geométrica de fincas que abarcan diferentes clasificaciones de suelo (urbano y rústico) presenta desafíos técnicos y jurídicos particulares. La Ley 5/2022 de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria (LOTUCA) regula estrictamente las divisiones y segregaciones en suelo rústico, especialmente aquellas con un «fin no agrario». Sin embargo, ¿qué ocurre cuando la operación propuesta es más compleja e incluye, primero, una división para separar la parte urbana de la rústica y, segundo, una segregación dentro de la porción rústica para fines declaradamente agrarios?

Este post técnico analiza en profundidad un expediente de septiembre de 2024 tramitado en Orejo (municipio de Marina de Cudeyo), donde la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo (CROTU) emitió un INFORME FAVORABLE a una solicitud de división y segregación compleja. Este caso es paradigmático para entender:

1. El procedimiento para separar registralmente las porciones urbana y rústica de una misma finca.
2. Cómo se evalúa una segregación en suelo rústico cuando el fin declarado es agrario (huerto, uso ganadero), y no la construcción de una nueva vivienda.
3. La aplicación de los criterios de Unidad Mínima de Cultivo (UMC) como factor determinante para la viabilidad de la operación.

1. Contexto Normativo y Urbanístico: Marina de Cudeyo y la Naturaleza del Informe CROTU

El marco de actuación de este expediente es el siguiente:

• Planeamiento Municipal: El municipio de Marina de Cudeyo cuenta con un planeamiento propio (PGOU o NNSS).
• Clasificación Mixta del Suelo: La finca registral original estaba compuesta por dos parcelas catastrales con diferente clasificación:
  • Parcela Catastral Ref_X: Clasificada como Suelo Urbano.
  • Parcela Catastral Ref_Y: Clasificada como Suelo No Urbanizable de Protección Ordinaria (SRPO).
• Competencia para la Licencia: La competencia para otorgar la licencia de división/segregación final corresponde a la Alcaldía de Marina de Cudeyo (Art. 252.3 LOTUCA).
• Informe Previo CROTU: Aunque los fines declarados eran agrarios, el Ayuntamiento, probablemente por la complejidad de la operación y para garantizar la correcta aplicación de la normativa de suelo rústico, solicitó el informe previo a la CROTU (Art. 48.2 LOTUCA). La CROTU, al analizarlo, verifica si la operación podría encubrir una parcelación urbanística o incumplir la normativa rústica.

2. La Operación Propuesta: Una División-Segregación en Dos Fases

La solicitud, promovida por Dña. X (nombre anonimizado), planteaba una operación secuencial y técnicamente lógica:

• Paso 1: División por Clasificación de Suelo:
  • Objetivo: Separar la finca registral original en dos nuevas fincas independientes, haciendo coincidir los nuevos linderos registrales con la línea que separa las dos clasificaciones de suelo (y las dos parcelas catastrales).
  • Resultados de la División:
    • Nueva Finca Urbana: Coincidente con la parcela catastral Ref_X, con una superficie de 719 m², y conteniendo las edificaciones preexistentes (vivienda, cuadra, pajar, aparcamiento).
    • Nueva Finca Rústica: Coincidente con la parcela catastral Ref_Y, con una superficie de 25.513 m², sin edificaciones.
• Paso 2: Segregación dentro de la Nueva Finca Rústica:
  • Objetivo: A partir de la finca rústica resultante de 25.513 m², segregar una porción de terreno para un uso agrario específico.
  • Resultados de la Segregación:
    • Parcela Segregada-02 (Huerto): Con una superficie de 6.000 m², destinada a «huerto (uso agrario)». Se especifica que tendría su acceso mediante servidumbre a través de la porción urbana.
    • Finca Matriz Restante-03 (Uso Ganadero): Con una superficie restante de 19.513 m², destinada a «uso ganadero».

3. El Análisis Técnico y Jurídico de la CROTU: ¿Por Qué es Favorable?

El informe técnico de los servicios de urbanismo de la CROTU, y la conclusión final de la Comisión, se basan en la evaluación de la naturaleza y el resultado de la operación, llegando a una conclusión favorable por las siguientes razones:

• Legalidad de la División por Clasificación: La primera operación (dividir la finca original en urbana y rústica) se considera una operación de gestión de la propiedad lógica y coherente, que busca adecuar la realidad registral a la clasificación urbanística del planeamiento municipal. No presenta objeciones urbanísticas.
• Análisis del Fin de la Segregación en Rústico: AGRARIO: Este es el punto clave. A diferencia de otros casos analizados, el objetivo declarado para las dos parcelas rústicas resultantes no es un «uso no agrario» como la construcción de una nueva vivienda del Artículo 51. Los fines declarados son uso ganadero (para la matriz de 19.513 m²) y huerto (para la segregada de 6.000 m²).
• No Aplicación del Informe Vinculante del Art. 48.2 (en su vertiente más restrictiva): Estrictamente, el Art. 48.2 exige informe previo para segregaciones con «fines no agrarios». Al ser los fines declarados agrarios, el informe de CROTU se convierte más en una labor de tutela y verificación de que no se produce una parcelación encubierta.
• Cumplimiento de la Normativa Agraria (Unidad Mínima de Cultivo – UMC): La CROTU verifica si la segregación respeta las limitaciones de la legislación agraria, en particular el Artículo 248 de la LOTUCA (que remite a la UMC).
  • Parcela Matriz Restante: Con 19.513 m², supera con creces la Unidad Mínima de Cultivo para Marina de Cudeyo (aunque no se cite, suele ser de 6.000 m² o similar), por lo que es una unidad agraria viable.
  • Parcela Segregada (Huerto): Con 6.000 m², también cumple (o supera) la UMC.
• Conclusión del Informe CROTU: Al tratarse de una operación que, tras una división lógica por clasificación de suelo, resulta en dos parcelas rústicas con fines agrarios declarados y que cumplen ambas la Unidad Mínima de Cultivo, «no se observa impedimento alguno en llevar a cabo la misma». Se considera que no se incumple el Art. 248 de la LOTUCA.

4. Condicionantes y Anotaciones Registrales

A pesar del informe favorable, la CROTU recuerda la necesidad de cumplir con las formalidades legales en la inscripción:

• Anotaciones en la Escritura Pública: Se señala que, en cualquier caso, deberán realizarse las preceptivas anotaciones en la escritura pública que se otorgue, según lo establece el Artículo 48.1.b) de la LOTUCA. Este artículo se refiere a las condiciones que deben constar en la autorización y en la escritura para su constancia en el Registro de la Propiedad, asegurando que los usos se mantengan y no se produzcan desarrollos urbanísticos indebidos.

5. Lecciones Técnicas Fundamentales del Caso Marina de Cudeyo (Orejo):

1. La Importancia del «Fin» de la Segregación: La calificación de una segregación en suelo rústico como «agraria» o «no agraria» es determinante. Si los fines son agrarios y se justifica el cumplimiento de la UMC, el escrutinio de la CROTU es mucho menos restrictivo que si el fin es construir una vivienda.
2. La UMC como Límite para Segregaciones Agrarias: Para que una segregación con fines agrarios sea viable, tanto la parcela segregada como la matriz restante deben, por regla general, tener una superficie igual o superior a la Unidad Mínima de Cultivo del municipio. Este caso lo cumple holgadamente.
3. Gestión de Fincas con Doble Clasificación: Es una práctica habitual y técnicamente correcta proceder primero a la división de una finca registral para hacer coincidir sus linderos con las diferentes clasificaciones de suelo que le afectan, antes de realizar otras operaciones dentro de cada una de las nuevas fincas resultantes.
4. Documentación Completa (Art. 252 LOTUCA): El expediente demuestra la importancia de aportar toda la documentación exigida por la ley para las licencias de segregación (memoria justificando objetivos, planos, títulos de propiedad…), ya que fue un factor considerado por la CROTU.
5. El Informe CROTU como Garantía (Incluso en Casos Agrarios): Aunque el fin fuera agrario, la solicitud de informe por parte del Ayuntamiento a la CROTU aporta una capa de seguridad jurídica, garantizando que el órgano autonómico no aprecia una parcelación urbanística encubierta.

En conclusión, este expediente de Orejo ilustra un escenario de gestión de la propiedad rústica más complejo que la simple creación de una parcela para edificar. Demuestra que las segregaciones con fines agrarios son viables siempre que se respete la legislación agraria (principalmente la UMC) y que las operaciones sobre fincas con doble clasificación se pueden estructurar de forma lógica y secuencial. El informe favorable de la CROTU valida esta aproximación, diferenciándola claramente de las segregaciones con fines edificatorios, que están sujetas a un control mucho más estricto.