«La valla está en su sitio desde hace 30 años, pero los papeles dicen otra cosa». Esta frase es el inicio de una de las pesadillas más comunes para los propietarios en España: la discrepancia entre la realidad física y la realidad jurídica de una finca. Corregir estos errores ha sido históricamente un proceso lento, caro y burocrático.
Sin embargo, desde hace unos años, existe una herramienta técnica que está revolucionando silenciosamente la forma en que solucionamos estos problemas: el Informe de Validación Gráfica Alternativa (IVGA). Aunque su nombre suena complejo, su función es simple: es un «pasaporte técnico» para los linderos de tu propiedad.
Hablando con notarios y técnicos municipales, nos confirman que el IVGA se ha convertido en una herramienta indispensable que, usada correctamente, ahorra meses de trámites y miles de euros. Hoy te desvelamos cómo y por qué.
Primero, ¿Qué es Exactamente el IVGA?
El IVGA es un informe generado por la Sede Electrónica del Catastro. Se obtiene al subir un fichero GML georreferenciado (creado por un topógrafo) que describe la geometría real de una parcela. Si el sistema valida que la nueva geometría no se solapa con las parcelas catastrales colindantes, emite este informe positivo.
En esencia, el IVGA es un mapa con el sello de «pre-aprobado» del Catastro, que certifica que una nueva delimitación es técnicamente coherente. Y esta pre-aprobación es la llave que abre dos puertas que antes estaban casi selladas.
Caso 1: Inscribir la Geometría Real de tu Finca en el Registro (Procedimiento del Art. 199)
Este es el uso más potente y desconocido del IVGA.
- El Problema: Tienes tu finca perfectamente delimitada por muros o vallas, pero en el Registro de la Propiedad no consta ningún plano o el que consta es erróneo. Quieres que la realidad jurídica refleje la realidad física para tener total seguridad.
- La Solución Inteligente: El Procedimiento del Artículo 199 de la Ley Hipotecaria
Nacido de la Ley 13/2015 de coordinación entre Catastro y Registro, este procedimiento permite inscribir la representación gráfica georreferenciada de una finca. Aquí, el IVGA es el protagonista. Se presenta en la notaría para que se incorpore a una escritura (por ejemplo, una de manifestación) y se envía al Registro.LA REGLA DE ORO: El Acuerdo Vecinal
Este es el consejo más importante que nos transmiten los expertos: para que este procedimiento sea un éxito rápido y económico, debes adjuntar la conformidad firmada de todos los propietarios colindantes afectados por los linderos que estás definiendo. - ¿Por Qué es Crucial?
- Con Acuerdo Vecinal: El Registrador ve que el plano está validado por Catastro (IVGA) y que los vecinos están de acuerdo. El proceso es increíblemente rápido. En semanas puedes tener tu geometría inscrita. Es más rápido que intentar la modificación primero en Catastro y mucho más económico que un expediente de dominio judicial.
- SIN Acuerdo Vecinal (¡Peligro!): Si no aportas la conformidad, el Registrador está obligado por ley a notificar a todos los colindantes. Esto abre la puerta a un bucle de alegaciones. Cualquier vecino, por desconocimiento o mala fe, puede oponerse. Esto no solo paraliza el proceso, sino que dispara los gastos registrales y puede terminar en un procedimiento mucho más complejo. Puede ser contraproducente y acabar costando más que los métodos tradicionales.
Caso 2: Agilizar los Excesos (o Defectos) de Cabida, Incluso Superiores al 20%
- El Problema: Vas a vender tu propiedad. En las escrituras figuran 800 m², pero tras una medición precisa, resulta que la finca tiene 1.100 m². Este «exceso de cabida» puede paralizar la venta o generar desconfianza en el comprador y el banco.
- El Tedioso Procedimiento de Antaño: Antes, el notario iniciaba un proceso larguísimo. Tenía que enviar cartas a los colindantes, publicar edictos en el Boletín Oficial del Estado (BOE), esperar plazos reglamentarios… Podían pasar meses hasta que el expediente finalizaba y la nueva superficie se inscribía.
- La Solución Ágil con el IVGA: Hoy, el proceso es radicalmente diferente. Como técnico, preparas el IVGA con la superficie real. Los propietarios obtienen la conformidad de sus vecinos. En el mismo acto de la compraventa, el notario:
- Incorpora tu IVGA y las conformidades de los colindantes en la escritura.
- Invoca al Registrador para que inicie el procedimiento del Artículo 199.
El Papel Indispensable del Topógrafo: El Orquestador del Proceso
En ambos casos, la figura del topógrafo es absolutamente central, y va mucho más allá de «hacer un plano»:
- Medición de Precisión: Es la base de todo. Solo un levantamiento topográfico riguroso puede definir la geometría real.
- Generación del GML: Somos los únicos profesionales capacitados para generar el archivo GML con la estructura y los requisitos técnicos que exige el Catastro.
- Obtención del IVGA: Gestionamos el proceso en la Sede Electrónica del Catastro, solucionando los habituales problemas de topología hasta obtener el informe de validación positivo.
- Mediación Técnica: A menudo, nuestro papel es clave para explicar a los vecinos qué se está haciendo, mostrando los planos y dándoles la tranquilidad necesaria para que firmen la conformidad.
Conclusión: El IVGA es Eficiencia y Seguridad, pero con Condiciones
El IVGA es una herramienta que ha traído velocidad, ahorro y seguridad jurídica a operaciones que antes eran un calvario burocrático. Sin embargo, su éxito se basa en dos pilares: un trabajo técnico impecable por parte de un topógrafo y, sobre todo, una buena relación vecinal que permita obtener la conformidad de los colindantes.
Eso sí, debemos ser realistas y gestionar las expectativas: aunque el Registro inscriba la nueva geometría rápidamente, la actualización final en la cartografía del Catastro puede tardar meses, incluso hasta un año. Es el último paso de un proceso que, gracias al IVGA, ahora es más accesible que nunca.
¿La realidad de tu propiedad no coincide con sus papeles? Podrías tener a tu alcance una solución más rápida y económica de lo que imaginas. Consúltanos.