Cuando en 2015 se aprobó la Ley de coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, muchos pensamos que los problemas de lindes y superficies tenían los días contados. Sin embargo, tras diez años de vigencia, la realidad técnica es muy distinta.
Recientemente, la revista especializada Mapping (Vol. 34, 2025) ha publicado un análisis demoledor de la mano del registrador Pedro Fandos. Los datos no dejan lugar a dudas: menos del 3% de las parcelas en España están efectivamente coordinadas. A este ritmo, harían falta tres siglos para que el mapa catastral y la realidad registral hablasen el mismo idioma.
¿Por qué ocurre esto y cómo afecta a tu propiedad en Cantabria? Aquí te lo explico tras analizar la casuística actual y visitar personalmente la Gerencia del Catastro.
1. El «recelo» institucional: El origen del atasco
Como bien apunta la literatura técnica reciente, el Catastro y el Registro han nacido con naturalezas distintas. El primero tiene un fin fiscal (cobrar el IBI) y el segundo un fin jurídico (proteger derechos).
En mi experiencia diaria en Cantabria, veo que esta desconexión genera un «limbo administrativo». Un propietario puede inscribir su finca en el Registro con un Informe de Validación Gráfica (IVGA), pero esa información puede tardar meses o años en consolidarse en el Catastro, o incluso no llegar nunca si el flujo de información se interrumpe por saturación burocrática.
2. La trampa de la «Voluntariedad»
El artículo de Fandos destaca un punto clave: la coordinación solo es obligatoria en casos de inmatriculación o grandes modificaciones (segregaciones, agrupaciones). En las compraventas normales, sigue siendo voluntaria y rogada.
Muchos propietarios evitan el trámite por miedo a la complejidad técnica o al coste, sin saber que están dejando una «bomba de relojería» para sus herederos. Una finca no coordinada es una finca vulnerable a solapes de vecinos o a errores de superficie que el sistema no detectará hasta que sea demasiado tarde.
3. La precisión frente a la homogeneidad
Aquí es donde nuestra labor como topógrafos se vuelve crítica. Mientras el Catastro busca una cartografía homogénea (que todo el mapa «encaje» visualmente), el Registro y el topógrafo buscamos la precisión (que la coordenada sea exacta en el terreno).
Esta tensión hace que muchos expedientes queden paralizados. En mi última visita técnica a la Gerencia de Santander, pude constatar que los expedientes a menudo se detienen porque la administración pide documentos (como escrituras o notas simples) que ya deberían estar en el flujo de datos, pero que la saturación del sistema mantiene bloqueados.
4. ¿Qué podemos hacer en 2026?
La lección aprendida tras esta primera década de coordinación es clara: no esperes a que el sistema actúe solo.
Si has realizado un trámite registral y tu finca sigue sin actualizarse en la Sede Electrónica del Catastro, mi recomendación profesional es forzar la coordinación:
- No confíes en la inercia administrativa.
- Presenta una solicitud directa de subsanación aportando el código IVGA ya inscrito.
- Asegúrate de que un técnico competente valide que tu GML no solo es «positivo» en la web, sino que refleja fielmente tu cierre sobre el terreno.
Conclusión
El objetivo de la Ley 13/2015 es loable, pero como señalan los expertos en la revista Mapping, el modelo es aún «imperfecto y gráfico». En Cantabria, donde la orografía y los cierres de piedra mandan sobre el papel, la única garantía de seguridad jurídica es un levantamiento topográfico de precisión que obligue a la administración a ver la realidad de tu finca.
No podemos esperar 300 años. Tu propiedad necesita seguridad jurídica hoy.