Hay situaciones en las que Catastro y Registro no están coordinados, pero el problema no consiste necesariamente en que las superficies sean incorrectas.
Hace poco trabajé en un caso especialmente curioso: una única finca registral estaba representada en Catastro mediante tres parcelas catastrales diferentes.
El propietario quería venderlas por separado.
Y ahí estaba el problema.
Una finca registral frente a tres parcelas catastrales
La situación inicial era la siguiente.
En el Registro de la Propiedad existía una única finca registral, que comprendía una superficie con parte de naturaleza urbana y parte rústica.
Sin embargo, al consultar el Catastro, esa misma realidad aparecía dividida en tres parcelas catastrales:
- Una parcela catastral de naturaleza rústica.
- Dos parcelas catastrales de naturaleza urbana.
A primera vista podría parecer que simplemente había que vender cada parcela catastral por separado.
Pero no era tan sencillo.
Desde el punto de vista registral, seguía existiendo una única finca.
Y una parcela catastral no equivale automáticamente a una finca registral independiente.
Por tanto, el propietario no podía simplemente acudir al notario y vender cada una de las parcelas catastrales como si fueran tres fincas independientes.
Había que buscar una solución.
Las superficies prácticamente encajaban
Una de las circunstancias que hacía especialmente interesante este expediente era que las superficies no presentaban grandes diferencias.
La superficie total que figuraba en el Registro coincidía razonablemente con la suma de las superficies de las tres parcelas catastrales.
Además, la distribución entre la parte rústica y la urbana también presentaba una correspondencia bastante lógica.
Es decir:
Registro → una única finca
Catastro → tres parcelas
Superficies → razonablemente coincidentes
Por tanto, no estábamos ante el típico problema de una finca cuya superficie catastral no coincide con la registral o cuyos límites no se corresponden con la realidad.
La cuestión era diferente.
Todo apuntaba a que, en algún momento, se había producido una división física o una segregación de hecho que había quedado reflejada en el Catastro, pero que no se había formalizado registralmente.
Y aquí estaba la clave del expediente.
¿Qué hacer cuando Catastro está dividido pero Registro no?
La solución no consistía simplemente en modificar el Catastro.
Había que conseguir que la división tuviera respaldo urbanístico, jurídico y registral.
Para estudiar la solución fue fundamental hablar con la técnico municipal y analizar las posibilidades urbanísticas de la parcela.
El objetivo era encontrar una forma de formalizar la división que ya parecía existir en la realidad y que estaba representada en el Catastro.
La solución pasó por plantear un proyecto de segregación.
La idea era partir de la finca registral existente y proponer una segregación que, en términos generales, reprodujese la configuración que ya aparecía en Catastro.
De esta forma se podía transformar una única finca registral en varias fincas independientes, siempre que la segregación cumpliera con la normativa urbanística y obtuviera la correspondiente autorización municipal.
Una pequeña modificación que resultaba fundamental
Pero el trabajo no consistía simplemente en copiar el Catastro.
Durante el estudio apareció una cuestión urbanística importante.
Una de las parcelas urbanas quedaba situada entre la parcela rústica y la otra parcela urbana.
Para que esa parcela tuviera unas condiciones adecuadas de acceso y pudiera ser edificable, era necesario que dispusiera de un frente de parcela superior a 6 metros.
Por ello, la propuesta de segregación introducía una pequeña modificación respecto de la configuración catastral existente.
No se trataba de alterar radicalmente las parcelas.
Era una modificación puntual destinada a conseguir que la nueva parcela urbana cumpliera las condiciones urbanísticas necesarias.
Esta es precisamente una de las ventajas de estudiar conjuntamente Catastro, Registro y realidad física, en lugar de analizar cada documento de forma independiente.
El proyecto de segregación como pieza central
Con la solución definida, el siguiente paso era preparar el proyecto de segregación.
El proyecto debía justificar que las nuevas parcelas resultantes cumplían las condiciones urbanísticas exigibles y que la división propuesta era viable.
La propuesta partía de la finca registral existente y planteaba su división en las parcelas correspondientes a la realidad física y catastral, introduciendo la modificación necesaria para garantizar las condiciones de la parcela urbana intermedia.
Una vez aceptada la segregación por el Ayuntamiento, se dispondría de la base necesaria para continuar con el resto de la tramitación.
¿Y qué ocurre con el Catastro?
Aquí aparece otra pieza importante del expediente.
Como la segregación propuesta introducía una ligera modificación respecto de los límites que actualmente figuran en Catastro, sería necesario adaptar también la cartografía catastral.
Para ello se plantearía la correspondiente documentación gráfica georreferenciada y el Informe de Validación Gráfica Alternativa (IVGA).
Posteriormente se tramitaría la correspondiente subsanación de discrepancias catastrales.
En este caso, la existencia de una licencia o autorización municipal de segregación constituye un respaldo documental especialmente importante para justificar ante Catastro la nueva configuración.
El objetivo final sería que la cartografía catastral reflejase las parcelas resultantes de la segregación autorizada.
La última pieza: la escritura
Una vez obtenida la licencia de segregación y completados los trámites necesarios, el propietario ya tendría una situación muy diferente.
En lugar de disponer de:
1 finca registral → 3 parcelas catastrales
pasaría a disponer de varias fincas independientes resultantes de la segregación, correctamente documentadas y coordinadas con su representación gráfica.
Y eso permite alcanzar el objetivo que inicialmente buscaba el propietario:
poder vender las parcelas por separado.
El notario podría formalizar las correspondientes operaciones de compraventa sobre las nuevas fincas resultantes, apoyándose en la documentación urbanística y registral correspondiente.
Un caso que demuestra que “Catastro” y “Registro” no son lo mismo
Este expediente es un buen ejemplo de una confusión bastante habitual.
Que una parcela aparezca separada en Catastro no significa necesariamente que sea una finca registral independiente.
Catastro y Registro de la Propiedad cumplen funciones diferentes y pueden existir situaciones en las que la cartografía catastral muestre una división que todavía no se ha trasladado al Registro.
Por eso, antes de intentar vender una parcela, conviene comprobar:
- Qué dice exactamente la escritura.
- Cuántas fincas registrales existen.
- Cuántas parcelas aparecen en Catastro.
- Si las superficies son coherentes.
- Cómo están definidos los límites.
- Qué situación urbanística tiene cada parcela.
- Si existe una segregación previa.
- Y, sobre todo, si la división que se pretende realizar es legalmente viable.
La importancia de estudiar el problema antes de medir
En este tipo de trabajos, la topografía es fundamental, pero la solución no siempre empieza con el GPS.
Primero hay que entender qué está ocurriendo.
En este caso, el problema no era simplemente “hacer tres parcelas”.
Había que entender por qué existían tres parcelas catastrales cuando jurídicamente solo había una finca, estudiar la viabilidad urbanística de la segregación, adaptar ligeramente la configuración para conseguir una parcela urbana con condiciones adecuadas y posteriormente coordinar la solución con Catastro y Registro.
Es un buen ejemplo de cómo un expediente aparentemente sencillo puede esconder una situación bastante más compleja.
Una finca registral. Tres parcelas catastrales. Una división que aparentemente ya existía en la realidad. Y la necesidad de convertir esa situación en una división legal que permita vender cada parte por separado.
La clave está en estudiar conjuntamente Registro, Catastro, urbanismo y realidad física y buscar una solución que sea coherente en todos ellos.
¿Tienes una finca que aparece dividida en Catastro pero no en Registro?
Si te encuentras con una situación similar y quieres vender, segregar o dividir una propiedad, lo primero es analizar qué existe realmente en Catastro y Registro y comprobar qué solución urbanística y técnica es viable.
Un estudio previo puede evitar iniciar trámites que posteriormente no sean válidos y permite plantear desde el principio una solución coordinada entre Ayuntamiento, Catastro, Registro y notaría.