¿Qué es la Representación Gráfica Alternativa (RGA)?
La Representación Gráfica Alternativa, conocida como RGA, es una herramienta fundamental para asegurar que la descripción gráfica de una finca inscrita en el Catastro se corresponda con la realidad física de la parcela. Esta representación es especialmente relevante cuando el titular considera que los datos catastrales no reflejan de manera precisa la situación de su propiedad.
La RGA consiste en un plano georreferenciado que delimita, de forma exacta, la parcela en cuestión. Este plano está compuesto por coordenadas geográficas precisas de cada uno de los vértices de la parcela, referidas al sistema geodésico oficial. Además, debe presentarse en formato informático para garantizar su compatibilidad con los sistemas catastrales y registrales.
La parcela, objeto de la RGA, se define como la porción de suelo que delimita el derecho de propiedad de uno o varios titulares (en pro indiviso). Es importante destacar que, en una misma parcela, pueden existir diversos inmuebles construidos, como un edificio con diferentes propietarios en régimen de propiedad horizontal. En estos casos, la RGA abarca la parcela en su totalidad, independientemente de las construcciones presentes en ella.
La Importancia de la RGA en el Contexto Legal y Técnico
La incorporación de la RGA al marco normativo se oficializó con la reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por la Ley 13/2015, de 24 de junio. Esta reforma trajo consigo un cambio radical en la descripción de las fincas en el Registro de la Propiedad, al incluir su representación gráfica georreferenciada. Esta nueva metodología supera el sistema tradicional de descripción literaria, proporcionando una base técnica más avanzada y una mayor precisión geográfica.
La utilidad de este sistema radica en su capacidad para ubicar inequívocamente una finca en el territorio, estableciendo su ubicación, delimitación y superficie de manera objetiva. Esto resulta particularmente valioso en operaciones que implican reordenación de terrenos, ya que evita disputas derivadas de descripciones inexactas o ambiguas.
¿Cuándo es Necesaria una RGA?
La necesidad de elaborar una RGA surge cuando el titular de una finca manifiesta que la representación gráfica contenida en la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica (CCDG) no se corresponde con la realidad física del inmueble. Las discrepancias pueden deberse a varios motivos:
Errores en la descripción catastral: Situaciones en las que los datos existentes no reflejan correctamente la realidad de la finca.
Alteraciones no registradas: Cambios en la finca que no han sido incorporados al Catastro, como segregaciones, divisiones o nuevas construcciones.
En estos casos, la RGA se convierte en una herramienta clave para corregir o actualizar la información catastral y garantizar que la descripción registrada coincida con la realidad.
Las Finalidades de la RGA
La Representación Gráfica Alternativa cumple tres funciones principales que contribuyen al ordenamiento y precisión en la gestión de bienes inmuebles:
Ubicación y delimitación exacta: Permite conocer con precisión la ubicación, delimitación y superficie de las fincas registrales.
Complemento a la descripción registral: Completa la información del Registro de la Propiedad, incorporando la representación gráfica en aquellos casos en los que la descripción catastral no sea suficiente o no coincida con la realidad física.
Actualización y corrección catastral: Facilita la actualización de la cartografía catastral y la corrección de errores en los datos catastrales.
Requisitos Básicos para una RGA
Para que una RGA sea válida, debe cumplir con ciertos requisitos técnicos y legales:
Aprobación por el propietario o autoridad pública: El titular o la autoridad competente debe manifestar que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física.
Coordenadas georreferenciadas: La delimitación de la parcela debe expresarse en coordenadas precisas, reflejando los vértices de su perímetro externo e interno.
Formato GML: La RGA debe presentarse en un archivo informático compatible con el formato GML, que es el estándar definido por la Dirección General del Catastro.
Consistencia en los datos: Los datos georreferenciados deben coincidir con los datos descriptivos de la parcela que constan en la escritura.
Representación sobre cartografía catastral: La RGA debe superponerse a la cartografía catastral existente, respetando las delimitaciones de las fincas vecinas.
Consideraciones Técnicas Adicionales
Cuando la RGA es elaborada por un técnico competente, deben observarse los siguientes aspectos:
Metodología: Puede realizarse mediante levantamiento topográfico o utilizando métodos adecuados al entorno de trabajo.
Sistema de georreferenciación: Se utiliza el sistema geodésico oficial ETRS89 (o REGCAN95 en Canarias), con la proyección UTM.
Topología de la representación: La RGA debe ser consistente topológicamente, evitando intersecciones o superposiciones de recintos.
Precisión métrica: Dependiendo de la metodología aplicada, se establecen límites para los errores máximos permitidos en las coordenadas.
Representación de parcelas afectadas y colindantes: La RGA debe reflejar no solo la parcela objeto de inscripción, sino también cualquier afectación a parcelas colindantes.
Conclusión
La Representación Gráfica Alternativa es mucho más que un plano actualizado; es una herramienta que garantiza la seguridad jurídica y técnica en la gestión de propiedades. Su implementación ha revolucionado la manera en que se registran y actualizan las fincas en España, ofreciendo un nivel de precisión y detalle sin precedentes. Además, la RGA juega un papel crucial en la coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, estableciendo un puente entre la realidad física y la representación jurídica de los bienes inmuebles.
Este es solo el inicio del camino hacia una gestión inmobiliaria más precisa y confiable. En próximos posts, exploraremos en detalle los requisitos específicos, el proceso de elaboración y los actores involucrados en la creación de una RGA.
Servicios Topográficos en Cantabria: Precisión y Experiencia Garantizada
Requisitos y Metodología para la Elaboración de una RGA