¿Valen los consentimientos de los vecinos colindantes para el expediente de dominio notarial?
En el proceso de realizar una Representación Gráfica Alternativa (RGA) y su posterior Validación Gráfica Alternativa (IVGA), surgen documentos para obtener el consentimiento de los vecinos colindantes. Una pregunta frecuente es si estos documentos son suficientes para el expediente de dominio notarial o si el notario debe enviar notificación formal como exige la normativa. Este artículo clarifica el tema.
Contexto normativo
El expediente de dominio, regulado por la Ley Hipotecaria, es un procedimiento que permite:
La inmatriculación de fincas.
La reanudación del tracto sucesivo interrumpido.
Este procedimiento está sujeto a estrictas normas de notificación y transparencia para garantizar los derechos de los colindantes y otros titulares registrales.
Consentimientos obtenidos en la RGA e IVGA
Durante la realización de una RGA y su IVGA, es posible generar documentos que registren el consentimiento de los vecinos colindantes. Estos consentimientos son útiles para:
Facilitar la validación técnica de la nueva geometría en el Registro de la Propiedad.
Evitar oposiciones en la fase registral, demostrando que no hay conflictos entre propietarios.
Procedimiento notarial: ¿Es suficiente el consentimiento previo?
Aunque estos consentimientos son valiosos, en el contexto del expediente de dominio, el notario tiene obligaciones específicas establecidas en la Ley Hipotecaria (artículos 201 y 203):
Notificaciones obligatorias: El notario debe enviar notificación formal a los colindantes registrales, sin excepciones. Esto es independiente de que los vecinos hayan dado su consentimiento previamente.
Plazo de oposición: Los colindantes tienen un periodo para manifestar su conformidad u oposición tras recibir la notificación.
Razonamiento detrás de la notificación formal
La notificación formal tiene como propósito:
Asegurar la transparencia: Todo procedimiento debe ser claro y accesible para los afectados.
Prevenir conflictos: Incluso si existe consentimiento previo, la notificación formal garantiza que todos los colindantes están plenamente informados.
Cumplir con la legalidad: Es una exigencia expresa de la normativa, que prioriza la seguridad jurídica.
Ejemplo práctico
Supongamos que durante una RGA se obtienen consentimientos de todos los vecinos colindantes. Más tarde, se inicia un expediente de dominio para inscribir la nueva geometría en el Registro. Aunque los consentimientos existan, el notario enviará notificación formal a los mismos colindantes para cumplir con la Ley Hipotecaria. Esto asegura que ningún colindante pueda alegar desconocimiento o falta de notificación.