En el ámbito del urbanismo y la propiedad inmobiliaria en Cantabria, es frecuente encontrar situaciones que limitan el potencial de un terreno. Un propietario puede poseer una parcela de dimensiones generosas en suelo rústico que, sin embargo, resulta inviable para la construcción debido a una configuración geométrica desfavorable o a la falta de un acceso legal desde un vial público.
Afortunadamente, la legislación urbanística de Cantabria, a través de la Ley 5/2022 (LOTUC), contempla una herramienta precisa y eficaz para resolver estas situaciones: la normalización de fincas. Este instrumento de gestión urbanística es la clave para desbloquear el valor latente de muchas propiedades. A continuación, explicaremos su funcionamiento a través de un caso práctico.
¿Qué es la Normalización de Fincas?
La normalización es una operación técnica y jurídica que consiste en redefinir los linderos de dos o más fincas colindantes. Su objetivo no es alterar la superficie total de las propiedades, sino modificar su forma para adaptarla a las exigencias del planeamiento.
Es un reajuste geométrico consensuado que permite, por ejemplo, dotar a una finca interior de un frente a vial, regularizar una forma irregular o, como veremos, clarificar servidumbres de paso. No debe confundirse con una reparcelación; aquí no hay una redistribución de beneficios y cargas, sino una optimización de la configuración existente.
Un Caso Práctico: De Finca Inviable a Parcela Edificable
Para ilustrar las enormes posibilidades de esta figura, analicemos un escenario ficticio pero muy representativo.
El Punto de Partida:
- Finca A: Una parcela rústica de 6.000 m², de forma rectangular y dimensiones idóneas. Su principal problema es que se encuentra enclavada, sin acceso directo a ningún camino público. Según la normativa, al carecer de frente a vial, no es posible obtener una autorización para construir una vivienda en ella.
- Finca B: Una parcela contigua de 5.000 m², que sí linda directamente con el camino público. Sin embargo, su acceso está condicionado por una servidumbre de paso preexistente que la cruza para dar servicio a una tercera finca vecina (Finca C).
La situación inicial es, por tanto, subóptima: la Finca A es un activo bloqueado e inedificable, y la Finca B, aunque tiene acceso, sufre la carga de una servidumbre que puede interferir con futuros proyectos.
La Solución: El Proyecto de Normalización
A instancia de los propietarios de las Fincas A y B, se redacta un proyecto de normalización. La operación consiste en un «intercambio» de terreno de igual superficie:
- La Finca B cede a la Finca A una franja de terreno de 300 m², que discurre a lo largo de su linde con el camino público.
- Simultáneamente, la Finca A cede a la Finca B una porción de terreno interior de 300 m², colindante entre ambas.
Este ajuste es calculado con precisión topográfica para que las superficies finales de ambas fincas sean exactamente las mismas que las originales.
El Resultado Final:
Tras la aprobación del proyecto por parte del Ayuntamiento y su inscripción en el Registro de la Propiedad, la situación se transforma radicalmente:
- La Finca A ahora tiene 6.000 m² y un frente directo a vial público. Ha dejado de ser una finca enclavada y ha pasado a ser una parcela edificable, cumpliendo con una de las condiciones esenciales exigidas por la CROTU para autorizar la construcción de una vivienda.
- La Finca B sigue teniendo 5.000 m² y mantiene un amplio frente a vial. Su nueva forma, ligeramente más profunda, no merma su potencial.
- La servidumbre de paso a favor de la Finca C se redefine y se ubica en un extremo de la nueva configuración, separándola de los futuros accesos privados a las Fincas A y B. Esto aporta una gran seguridad jurídica a todos los implicados.
En una sola operación, una finca inedificable se ha convertido en un activo de gran valor y se ha resuelto una situación de servidumbre ambigua.
Las Enormes Posibilidades de la Normalización
Este caso ilustra los beneficios directos de un proyecto de normalización bien ejecutado:
- Creación de Fincas Edificables: Es la ventaja más significativa. Permite que parcelas que no cumplen los requisitos de acceso o frente a vial se conviertan en aptas para la edificación.
- Aportación de Seguridad Jurídica: Regulariza linderos y, fundamentalmente, clarifica y ordena accesos y servidumbres, evitando conflictos futuros.
- Incremento Sustancial del Valor: Una parcela rústica edificable, con un acceso claro e independiente, tiene un valor de mercado exponencialmente superior a una que no lo es.
- Optimización del Patrimonio: Permite a los propietarios maximizar el rendimiento de sus activos inmobiliarios sin necesidad de adquirir nuevo suelo.
La Precisión Técnica como Garantía de Éxito
Es imperativo subrayar que una normalización es un procedimiento técnico de alta precisión. El papel del topógrafo es indispensable para garantizar el éxito del proyecto, abarcando desde el levantamiento inicial del estado real de las fincas hasta el diseño de la nueva configuración geométrica y la elaboración de la documentación técnica y los planos georreferenciados exigidos por el Ayuntamiento, el Catastro y el Registro de la Propiedad.
Conclusión
La normalización de fincas es una de las herramientas más potentes y pragmáticas que ofrece la legislación urbanística de Cantabria. Permite resolver problemas de configuración parcelaria que, de otro modo, condenarían a un terreno a una situación de inviabilidad permanente.
Si se encuentra en una situación similar, con una propiedad cuyo potencial está limitado por sus linderos o accesos, le recomendamos que se ponga en contacto con nosotros y le ayudaremos en todo el proceso de normalizar su finca, desde la medición topográfica hasta la presentación del proyecto en el ayuntamiento correspondiente.