¿Qué es la aportación de una representación gráfica al Catastro y Registro?
La aportación de una representación gráfica es el procedimiento mediante el cual se actualizan los datos catastrales y registrales de un inmueble, asegurando que la descripción refleje con exactitud la realidad física del terreno. Este proceso implica la verificación y coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, garantizando la fiabilidad de los datos geográficos y legales de la finca.
¿Qué sucede al firmar la escritura de un inmueble?
En el momento de la firma de la escritura:
El notario consulta a los otorgantes:
Si confirman que la descripción catastral corresponde a la realidad, el notario describe el inmueble según la certificación catastral, incorporándola a la escritura.
Si hay discrepancias, el procedimiento se dirige hacia la actualización del Catastro mediante una representación gráfica alternativa.
¿Qué motivos generan discrepancias entre el Catastro y la realidad?
Discrepancias en la descripción catastral:
Los límites, superficies o ubicaciones representados en el Catastro no coinciden con la realidad física del inmueble.
Es necesario aportar una representación gráfica alternativa georreferenciada, preferiblemente validada por el Catastro y suscrita por un técnico competente, como un ingeniero topógrafo o geómata.
Falta de incorporación de alteraciones:
La segregación, agregación, división o agrupación de fincas no se ha reflejado en el Catastro.
Es necesario aportar la referencia catastral y una representación gráfica alternativa que detalle las fincas resultantes.
¿Qué es una representación gráfica alternativa?
Es un documento técnico que describe de forma georreferenciada la ubicación, delimitación y superficie de una finca. Esta representación se acompaña de un Informe de Validación Gráfica (IVG) emitido por el Catastro, que es el medio idóneo para garantizar su autenticidad y evitar errores en la transcripción de datos.
¿Cómo se garantiza la validez de la representación gráfica?
Con el Informe de Validación Gráfica (IVG):
Emitido electrónicamente por la Dirección General del Catastro.
Evita errores de transcripción al permitir una captura automatizada de su contenido.
Con un fichero GML validado:
En caso de no usar el IVG, es fundamental garantizar la equivalencia entre el fichero digital y la documentación impresa que se adjunta a la escritura.
¿Qué sucede tras culminar el procedimiento notarial?
La información actualizada del Catastro se incorpora a la escritura de la finca.
Se genera una nueva certificación catastral descriptiva y gráfica que incluye las modificaciones realizadas.
La escritura actualizada se presenta al Registro de la Propiedad.
¿Qué verificaciones realiza el Registrador antes de la inscripción?
Comprobación de la vigencia de la certificación catastral:
Se asegura de que el documento sigue siendo válido desde su emisión.
Calificación de la correspondencia gráfica:
Evalúa si la representación gráfica de la finca cumple con los criterios legales establecidos.
Tramitación del procedimiento registral:
Da audiencia a los titulares de fincas colindantes, en caso de que no hayan sido notificados en el procedimiento notarial.
¿Se puede presentar una representación gráfica alternativa directamente en el Registro?
Sí, siempre que cumpla con las siguientes condiciones:
Validación previa por el Catastro:
Aunque no es obligatoria, facilita el proceso de inscripción y actualización.
Envío de la representación gráfica al Catastro:
El registrador remite la representación gráfica al Catastro para su validación y actualización de la cartografía.
¿Qué sucede después de inscribir la representación gráfica en el Registro?
La finca queda coordinada gráficamente con el Catastro.
Se presume la certeza de los datos sobre ubicación, delimitación y superficie de la finca.
La inscripción tiene efectos legales que fortalecen la seguridad jurídica de la propiedad.
¿Por qué es importante contar con un técnico competente en este proceso?
Un ingeniero topógrafo o geómata es el profesional idóneo para garantizar:
La precisión de la representación gráfica alternativa.
La validación técnica de las coordenadas y delimitaciones.
El cumplimiento de los requisitos legales y técnicos exigidos por el Catastro y el Registro.
¿Qué problemas pueden surgir durante este procedimiento?
Rechazo del IVG:
Puede ocurrir si las geometrías no están correctamente cerradas o si las coordenadas no cumplen con las especificaciones del Catastro.
Oposición de colindantes:
Los vecinos pueden presentar alegaciones si consideran que la representación afecta sus derechos.
Errores en la documentación:
Inconsistencias entre la información técnica y la realidad física del inmueble.
¿Cómo asegurar el éxito del procedimiento?
Verificar previamente la correspondencia entre la realidad y la representación catastral.
Contratar a un técnico especializado para elaborar la representación gráfica alternativa y obtener un IVG positivo.
Revisar cuidadosamente los documentos antes de presentarlos en el Registro o el Catastro.
Conclusión
La aportación de una representación gráfica es un procedimiento técnico y legal clave para garantizar que los datos del Catastro y del Registro reflejen la realidad de un inmueble. Este proceso requiere de la intervención de un ingeniero topógrafo o geómata para asegurar su precisión y evitar errores que puedan generar problemas legales o retrasos en la inscripción
Servicios Topográficos en Cantabria: Precisión y Experiencia Garantizada
Informe Catastral de Ubicación de Construcciones (ICUC): Guía Técnica Completa