CROTU: Claves Rehabilitación Cabaña Pasiega en SREP (Ampliación 20%)

Introducción: La Rehabilitación en SREP y el Desafío de Equilibrar Uso Turístico con Protección Patrimonial

La recuperación del vasto patrimonio etnográfico de Cantabria, y en particular de las icónicas cabañas pasiegas, para nuevos usos como el alojamiento turístico, representa una de las vías más interesantes y complejas dentro de la normativa urbanística actual. Estos proyectos se desarrollan, casi por definición, en Suelo Rústico de Especial Protección (SREP), a menudo con calificaciones de interés agropecuario o paisajístico y con múltiples afecciones sectoriales (Red Natura 2000, policía de cauces, etc.). La Ley 5/2022 de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria (LOTUCA) regula estas actuaciones a través de su Artículo 49.2.h), permitiendo la reforma y ampliación de edificaciones preexistentes bajo condiciones muy estrictas.

Este post técnico analiza en profundidad un expediente tramitado en La Pedrosa (San Roque de Riomiera), que culminó con una AUTORIZACIÓN FAVORABLE CONDICIONADA por parte de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo (CROTU). El caso es paradigmático para entender el proceso de reforma de una cabaña pasiega en SREP, la aplicación del límite máximo de ampliación del 20% (al estar catalogada), y la importancia vinculante de las Guías de Buenas Prácticas, en este caso la del Patrimonio Arquitectónico Pasiego, cuyo incumplimiento inicial obligó a modificar el proyecto.

1. Contexto Normativo y Territorial: Un Emplazamiento de Alta Sensibilidad Agropecuaria y Ambiental

El proyecto se enmarcaba en un contexto legal y físico muy definido:

• Planeamiento Municipal (San Roque de Riomiera): El municipio se rige por unas Normas Subsidiarias (NNSS) de tipo A, un planeamiento antiguo y menos detallado. La parcela en cuestión 12.825 m², estaba clasificada por estas NNSS como Suelo No Urbanizable de Interés Agroganadero (NU-1).
• Asimilación Legal (LOTUCA 5/2022): Según la Disposición Transitoria Primera de la LOTUCA, este tipo de suelo se asimila al régimen del Suelo Rústico de Especial Protección (SREP), y las disposiciones de la LOTUCA prevalecen sobre el planeamiento no adaptado.
• Competencia para Autorizar: Al tratarse de SREP, la competencia para otorgar la autorización final recae en la CROTU (Art. 227.1 LOTUCA).
• Afecciones Sectoriales Múltiples:
  • Red Natura 2000: La actuación se localizaba dentro de la ZEC ES1300002 Montaña Oriental.
  • Policía de Cauces: La cabaña estaba afectada por la zona de policía del arroyo de Horcado.
• Preexistencia y Estado de la Edificación: En la parcela existían varias edificaciones: la cabaña objeto de la solicitud (en muy mal estado), otra edificación bien conservada con uso de vivienda (no objeto del proyecto), y dos pequeñas construcciones de almacenaje. La existencia de la cabaña a reformar se acreditó desde, al menos, 1956 mediante vuelos fotogramétricos históricos, un paso fundamental para justificar su legalidad por antigüedad.

2. El Artículo 49.2.h) de la LOTUCA: La Vía Legal para la Rehabilitación con Ampliación en SREP

El proyecto se amparaba en el Art. 49.2.h) de la LOTUCA, que permite las «obras de reconstrucción, restauración, renovación y reforma de edificaciones preexistentes» para destinarlas a usos como el turístico. Este artículo establece límites claros a la ampliación:

• Límite General de Ampliación: Un máximo del 15% sobre la superficie construida existente, para dotar al edificio de condiciones de seguridad, accesibilidad y habitabilidad.
• Límite Excepcional de Ampliación: Se puede incrementar hasta un 20% si se cumple una de estas dos condiciones:
  1. Que la construcción esté ya incluida en el Catálogo de Edificaciones en Suelo Rústico del Ayuntamiento.
  2. Que, no estándolo, pueda resultar incluida tras las obras al recuperar las condiciones que la hicieran merecedora de ello.

3. El Proyecto de Reforma y Ampliación: Detalle Técnico y Cumplimiento de Límites

La propuesta técnica promovida, consistía en:

• Uso Final: Alojamiento turístico.
• Edificación Original: Una cabaña pasiega tradicional (antigua cuadra y pajar) con una superficie construida total de 156,94 m² (78,47 m² por planta).
• Inclusión en el Catálogo: Crucialmente, la cabaña estaba incluida en el Catálogo de Edificaciones en Suelo Rústico del Municipio de San Roque de Riomiera. Este hecho habilitaba la posibilidad de acogerse a la ampliación máxima del 20%.
• Propuesta de Ampliación: Se planteaba alargar las fachadas largas en 2,30 metros, resultando en una ampliación de 30,60 m² de superficie construida.
• Verificación del Límite del 20%: La ampliación propuesta (30,60 m²) representa prácticamente el 19,5% de la superficie original (156,94 m²), por lo que cumplía el límite máximo del 20% permitido para edificaciones catalogadas.
• Actuación Constructiva: La rehabilitación comprendía la reparación completa de los cerramientos de mampostería y, de forma relevante, la apertura de nuevos huecos.

4. El Punto de Inflexión: El Incumplimiento de la Guía Pasiega y la Necesidad de Modificar el Proyecto

A pesar de cumplir con los parámetros de superficie, el proyecto inicial tropezó con un escollo normativo fundamental en el territorio pasiego:

• La Guía de Buenas Prácticas para la Intervención en el Patrimonio Arquitectónico del Territorio Pasiego: Aprobada por la CROTU el 8 de abril de 2019, esta guía establece criterios de diseño específicos y de obligado cumplimiento para la rehabilitación de cabañas en esta zona, buscando preservar su tipología y valores etnográficos.
• Incumplimiento del Proyecto Inicial: El informe técnico de la CROTU detectó que la propuesta inicial incumplía los criterios de la Guía Pasiega, concretamente los relativos a los huecos en fachada (apartados 5.1.2 y 5.1.3). Se proyectaban huecos de grandes dimensiones y con un formato marcadamente horizontal, algo ajeno a la tipología tradicional de las cabañas pasiegas, que se caracterizan por huecos más pequeños, verticales y funcionalmente justificados.
• Presentación de Proyecto Básico Refundido: Para subsanar este incumplimiento, el promotor presentó un PROYECTO BÁSICO REFUNDIDO. En esta nueva versión, se redujeron las dimensiones de los huecos de las ventanas, adaptándolos a los criterios de la Guía Pasiega.

5. La Tramitación y los Informes Sectoriales

El expediente muestra una tramitación compleja dada la sensibilidad del emplazamiento:

• Informe Municipal: Se solicitó informe al Ayuntamiento, pero transcurrido el plazo de un mes sin recibirlo, se entendió en sentido favorable por silencio administrativo positivo, conforme a la ley.
• Informe de Conservación de la Naturaleza (Red Natura 2000): FAVORABLE CON CONDICIONES (12/12/2023). A pesar de estar en ZEC, no se identificaron hábitats ni especies de interés comunitario que pudieran verse significativamente afectados, pero se impusieron condiciones para la ejecución.
• Informe de la Confederación Hidrográfica del Cantábrico (Policía de Cauces): AUTORIZACIÓN (01/03/2024), probablemente también con condiciones específicas.
• Informe de Habitabilidad (Servicio de Arquitectura): Se informó favorablemente que la propuesta se ajustaba a las condiciones de habitabilidad del Decreto 141/1991.
• Informe de Actividades Turísticas: También favorable.

6. La Decisión Final de la CROTU: AUTORIZACIÓN FAVORABLE CONDICIONADA

Tras analizar toda la documentación, los informes sectoriales, y especialmente la modificación del proyecto para cumplir con la Guía Pasiega, el informe técnico de los servicios de urbanismo de la CROTU fue FAVORABLE CONDICIONADO.

El acuerdo final de la CROTU fue AUTORIZAR la reforma y ampliación, pero con el condicionado explícito de que la ejecución se realizara conforme al proyecto básico refundido que reducía las dimensiones de los huecos de las ventanas, asegurando así el cumplimiento de la Guía de Buenas Prácticas del Patrimonio Arquitectónico Pasiego.

7. Lecciones Técnicas Fundamentales del Caso San Roque de Riomiera:

1. El Art. 49.2.h) como Vía Principal en SREP: Confirma que la rehabilitación de edificaciones preexistentes es la principal (y a menudo única) vía para implantar nuevos usos como el turístico en SREP.
2. La Importancia del Catálogo de Edificaciones: Estar incluido en el Catálogo de Edificaciones en Suelo Rústico del municipio es determinante. Fue lo que permitió al promotor acceder a la ampliación máxima del 20%, un 5% adicional que puede ser crucial para la viabilidad de un proyecto.
3. Las Guías de Buenas Prácticas son VINCULANTES: La Guía Pasiega no es una mera recomendación. Su incumplimiento (en este caso, por el diseño de los huecos) fue un motivo de objeción técnica que obligó a modificar el proyecto. Es fundamental que los arquitectos y técnicos conozcan y apliquen estos criterios de diseño desde el inicio.
4. La Preexistencia debe Acreditarse: La justificación de la antigüedad de la cabaña mediante vuelos históricos fue un paso previo y necesario para poder siquiera plantear la rehabilitación.
5. Gestión de Múltiples Afecciones Sectoriales: Los proyectos en SREP a menudo requieren obtener múltiples autorizaciones sectoriales (Red Natura, Cauces, Patrimonio Cultural…). La obtención de estos informes favorables (aunque sean con condiciones) es un requisito sine qua non.
6. El Silencio Administrativo Municipal: El caso ilustra que, si un Ayuntamiento no informa en el plazo legal, se puede continuar la tramitación ante la CROTU entendiendo el silencio como positivo.
7. Flexibilidad y Adaptación del Proyecto: La capacidad del promotor y su equipo técnico para modificar el proyecto inicial y adaptarlo a los requerimientos de la CROTU (en este caso, respecto a la Guía Pasiega) fue la clave para pasar de una propuesta incumplidora a una autorizable.

En conclusión, este expediente de San Roque de Riomiera demuestra que es posible llevar a cabo proyectos de rehabilitación turística de alto valor en entornos de máxima protección, pero exige un trabajo técnico impecable que no solo cumpla los parámetros cuantitativos de la LOTUCA (como el porcentaje de ampliación), sino que también respete escrupulosamente los criterios cualitativos y de diseño establecidos en normativas específicas como las Guías de Buenas Prácticas, y que gestione con éxito las múltiples afecciones sectoriales que caracterizan a estos territorios.