El Punto de Partida: Una Cabaña con Potencial
El caso que nos ocupa es la solicitud de rehabilitación y cambio de uso de una cabaña existente a vivienda en suelo no urbanizable, promovido por una particular interesada en dar una nueva vida a esta edificación.
Contexto clave:
- Ubicación: Un paraje en suelo no urbanizable (catalogado como SNU2, asimilable a Suelo Rústico de Especial Protección según la LOTUC).
- Estado: Una cabaña preexistente, incluida en el Catálogo de Edificaciones en Suelo Rústico Municipal.
- Objetivo: Transformarla en una vivienda, manteniendo su esencia pero adecuándola a las necesidades actuales.
Los Antecedentes y Fundamentos Clave de la Resolución
El expediente, iniciado en agosto de 2023, ha sido tramitado conforme al Artículo 228 de la Ley 5/2022 de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria. Esto ya nos indica que estamos ante un procedimiento específico para actuaciones en suelo rústico que requieren autorización autonómica.
Los puntos más relevantes que se han analizado son:
- Suelo Rústico de Especial Protección (SNU2): La clasificación del suelo como SNU2 (equivalente a Suelo Rústico de Especial Protección) implica una mayor cautela en las actuaciones, pero la LOTUC prevé excepciones para la rehabilitación de edificaciones existentes.
- El Artículo 49.2.h) de la LOTUC: La Puerta a la Rehabilitación: Este artículo es el eje central del caso. Permite las obras de reconstrucción, restauración, renovación y reforma de edificaciones preexistentes para destinarlas a uso residencial (entre otros), incluso si estuvieran fuera de ordenación (aunque en este caso no lo estaban).
- Ampliaciones: Un aspecto vital es la posibilidad de ampliar la superficie. La ley permite un máximo del 15% sobre la superficie construida existente. ¡Pero ojo! Si la construcción está incluida en el Catálogo de Edificaciones en Suelo Rústico (CESR) elaborado por el Ayuntamiento, la ampliación puede llegar hasta el 20%. Este es precisamente el caso de nuestra cabaña.
- Condiciones: Siempre se debe garantizar la homogeneidad volumétrica del conjunto y la tipología visual constructiva.
- El Informe Municipal: Visto Bueno General: El Ayuntamiento emitió un informe favorable en cuanto al cumplimiento de las normas de aplicación directa (protección ambiental, integración en el entorno, etc.). Un punto importante que mencionan es la inclusión de la cabaña en el CESR municipal.
- El Informe de los Servicios Técnicos de Urbanismo (CROTU): El Detalle Técnico: Este informe es crucial y profundiza en aspectos técnicos y morfológicos del proyecto:
- Catálogo de Edificaciones en Suelo Rústico (CESR): Se confirma que la edificación (compuesta por dos elementos contiguos) está catalogada.
- Unidad Estética y Volumétrica: Inicialmente, hubo una observación sobre cómo la propuesta de aumentar la altura de la cumbrera en uno de los cuerpos podría romper la unidad existente con el cuerpo adyacente catalogado.
- Solución Técnica: Rebaje de Solera y Adaptación: El promotor respondió aportando documentación que justificaba cómo, mediante el rebaje de la solera de la planta inferior, se conseguiría un mayor aprovechamiento sin alterar la altura ni la envolvente general de la edificación, manteniendo así la continuidad y las características que justificaron su inclusión en el Catálogo.
- Ampliación sin Exceder el 20%: Finalmente, se constató que la ampliación propuesta (de unos 15 m² a casi 139 m² construidos, con dos plantas) no excedía el 20% permitido al estar catalogada.
Los Condicionantes Hidrológicos: Un Factor Crítico a Menudo Olvidado
Un aspecto fundamental en este expediente, y que a menudo genera retrasos o modificaciones en los proyectos en suelo rústico, es la proximidad a cursos de agua. En este caso, se detectó que la actuación se encontraba a una distancia inferior a 100 metros de un regato.
Esta situación hizo necesario solicitar un informe/autorización vinculante a la Confederación Hidrográfica del Cantábrico. La CROTU, por sí misma, no puede autorizar una obra que afecte o esté en zona de afección de un cauce público sin el visto bueno de la autoridad competente en aguas.
Aunque no se detallan los condicionantes específicos en la resolución (ya que se remiten al informe de la Confederación), suelen incluir aspectos como:
- Respeto a las servidumbres: Zonas de servidumbre (5 metros) y policía (100 metros) que deben respetarse, sin construcciones ni actuaciones que puedan afectar al dominio público hidráulico.
- Gestión de aguas pluviales y residuales: Requisitos estrictos para la evacuación de aguas, que deben realizarse de forma que no afecten al cauce ni a la calidad del agua (por ejemplo, mediante canalizaciones soterradas y sistemas de depuración adecuados).
- Protección de riberas: Prohibición de talas o movimientos de tierras que puedan desestabilizar las orillas.
La lección aquí es clara: Antes de iniciar cualquier proyecto en suelo rústico, es crucial identificar la presencia de cauces, manantiales o zonas inundables y anticipar la necesidad de informes sectoriales. ¡Ignorarlo puede paralizar todo el proceso!
La Propuesta de Acuerdo: Autorización con Condicionantes
Vistos todos los informes y la documentación aportada, la CROTU propone AUTORIZAR la rehabilitación y cambio de uso de la cabaña a vivienda, en base a las consideraciones expuestas y, muy importante, con los condicionantes señalados por la Confederación Hidrográfica del Cantábrico.
El Rol Indispensable del Topógrafo: La Base de Toda Planificación
Este caso subraya, una vez más, la importancia capital de la topografía en todas las fases de un proyecto en suelo rústico.
- Plano de Partida Realista: Antes incluso de que el arquitecto o ingeniero comience a dibujar, es esencial contar con un levantamiento topográfico preciso y detallado del terreno existente. Este plano no solo delimita la parcela y la edificación actual, sino que también:
- Representa la orografía real: Curvas de nivel que muestran pendientes, taludes y zonas llanas.
- Ubica elementos naturales: Árboles, rocas, cauces de agua (como el regato en este caso), desniveles importantes.
- Identifica elementos construidos: La cabaña existente, muros, caminos, accesos, e incluso las construcciones colindantes (como el segundo cuerpo de la cabaña catalogada).
- Establece coordenadas georreferenciadas: Imprescindible para la correcta inscripción catastral y registral, y para evitar futuros problemas de lindes.
- Identificación de Afecciones: Un buen levantamiento topográfico con georreferenciación es la herramienta principal para superponer cartografía temática (dominio público hidráulico, zonas de servidumbre, límites catastrales, etc.) y detectar precozmente posibles afecciones o condicionantes que requerirán informes sectoriales (como el de la Confederación Hidrográfica).
- Soporte para el Catálogo de Edificaciones en Suelo Rústico: Para la inclusión o referencia en el CESR, es fundamental la correcta identificación y medición de la edificación existente. El topógrafo proporciona los datos exactos de superficie, ubicación y altura que validan su existencia y características.
- Garantía de Cumplimiento Normativo: Durante la ejecución, el topógrafo asegura que la obra se ajusta al proyecto aprobado, replanteando los nuevos límites, alturas y volúmenes, lo cual es vital para cumplir con el 15% o 20% de ampliación permitido y con la homogeneidad volumétrica.
Lecciones Clave para Proyectos en Suelo Rústico:
De este expediente, podemos extraer varias enseñanzas fundamentales para cualquier persona que esté pensando en rehabilitar o cambiar el uso de una edificación en suelo rústico en Cantabria:
- Conoce la LOTUC a Fondo: La Ley 5/2022 es la piedra angular. Artículos como el 49.2.h) son clave, pero su aplicación tiene matices. Es fundamental entender sus requisitos para usos y ampliaciones.
- La Importancia del Catálogo de Edificaciones en Suelo Rústico (CESR): Estar incluido en el CESR municipal puede ser una gran ventaja, permitiendo ampliaciones mayores (hasta el 20%) y demostrando el valor patrimonial de la construcción. Si tu edificación tiene potencial, ¡investiga si puede ser catalogada!
- El Diálogo con la Administración y la Justificación Técnica: Los servicios técnicos de Urbanismo no solo revisan, también dialogan. Cuando surgen objeciones, una buena justificación técnica (como el rebaje de solera en este caso) puede ser la clave para que el proyecto avance.
- Planificación Integrada y Sensibilidad al Entorno: El proyecto demostró una búsqueda de integración en el entorno (semiemprotrada en el terreno) y un respeto por las características existentes. La CROTU valora estas aproximaciones.
- Informes Sectoriales: No Olvidar a Otros Actores: La cercanía a un curso de agua o cualquier otra afección (carreteras, patrimonio cultural, etc.) implicará la intervención de otras administraciones sectoriales (Confederación Hidrográfica, Cultura, Carreteras…). Es vital identificar estas necesidades desde el principio y gestionar los informes a tiempo.
- El Asesoramiento Profesional es Indispensable: Un arquitecto o ingeniero competente en urbanismo y, fundamentalmente, un topógrafo con experiencia para la correcta medición, el plano de partida y la justificación de la realidad física del terreno, son aliados imprescindibles. Ellos sabrán interpretar la normativa, diseñar la propuesta más adecuada y preparar la documentación técnica para sortear los posibles obstáculos.
Este caso nos muestra que, con una buena planificación, un diseño sensible y una justificación técnica sólida, es posible transformar una cabaña en una vivienda en suelo rústico, contribuyendo a la recuperación del patrimonio edificado y a la vida en el medio rural de Cantabria.