El Caso Real Que Demuestra Por Qué los Apartamentos Turísticos NO Son Vivienda Unifamiliar en Suelo Rústico
📍 En Villapresente, un municipio de Reocín, se tramitó una solicitud para construir cuatro apartamentos turísticos en una parcela rústica. A pesar de recibir un informe municipal favorable en aspectos técnicos básicos, la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo (CROTU) dijo: NO.
🧭 Contexto: ¿Qué tipo de planeamiento tiene Reocín?
🗂️ Planeamiento vigente:
- Reocín se rige por Normas Subsidiarias (NNSS) de planeamiento, un instrumento antiguo, no adaptado aún a la Ley 5/2022 (LOTUCA).
- Estas NNSS clasificaban el terreno de la propuesta como Suelo No Urbanizable Genérico.
🔁 Asimilación legal:
- Según la Disposición Transitoria 1ª de la LOTUCA, ese suelo se considera Suelo Rústico de Protección Ordinaria (SRPO) a efectos de usos y autorizaciones.
🏗️ El Proyecto: ¿Qué se quería construir?
👷♂️ Un edificio turístico en planta baja compuesto por:
- 🧱 Dos pabellones conectados por una cubierta común.
- 🏠 Cada pabellón incluía dos apartamentos (uno de 2 dormitorios y otro de 1).
- 👉 Resultado: Cuatro apartamentos turísticos independientes en una sola edificación, todos con accesos propios desde el exterior.
- 📉 El promotor modificó el proyecto para ajustarse a la ocupación máxima del 10%, como exige el Art. 52 de la LOTUCA.
📝 Tramitación e Informes Técnicos
🔄 Procedimiento:
- El expediente se tramitó siguiendo el Artículo 228 de la LOTUCA.
📢 Información pública:
- El proyecto se publicó en el BOC.
- ✅ No se recibieron alegaciones.
🏛️ Informe del Ayuntamiento de Reocín:
- Aunque no se detalla por completo, se deduce que fue favorable en parámetros básicos (ocupación, distancia, etc.).
- ⚠️ Pero en municipios con NNSS no adaptadas, ese informe no es vinculante para la CROTU.
📋 Informe técnico del Servicio de Urbanismo (CROTU):
- 🔍 Este es el punto clave.
- El análisis técnico reconoció el cumplimiento de algunos parámetros del Art. 52, como la ocupación.
- ❌ Pero detectó un incumplimiento fundamental del Art. 52.b: ❗ En suelo rústico está prohibido autorizar “viviendas colectivas, urbanizaciones u otras propias del entorno urbano.”
🧨 Resultado Final: Autorización Denegada
⚖️ Conclusión de la CROTU:
- La propuesta no encaja dentro del modelo de «vivienda unifamiliar aislada» permitido en suelo rústico.
- Se interpreta que cuatro apartamentos turísticos independientes, en un solo bloque, son una forma encubierta de vivienda colectiva, y por tanto, una tipología propia del entorno urbano, contraria a la filosofía de la LOTUCA.
🔒 Decisión oficial:
❌ DENEGACIÓN de la autorización urbanística por contravenir el artículo 52.b de la Ley del Suelo.
🧠 ¿Qué lecciones nos deja el caso de Reocín?
✅ Lo que se cumplía:
- Ocupación < 10%
- Parámetros básicos como distancia, altura, etc.
- Uso turístico, en teoría compatible con suelo rústico.
❌ Lo que provocó la denegación:
- La tipología edificatoria no era la adecuada.
- Los apartamentos, al ser unidades independientes en un único bloque, no se consideran «vivienda unifamiliar».
- Según la LOTUCA, esto representa una forma de urbanización encubierta en suelo rústico.
📚 Claves Técnicas del Caso
🔹 1. No basta con cumplir «los números»
✔️ Parámetros como ocupación, altura o distancia no son suficientes si la naturaleza del proyecto contradice el espíritu de la ley.
🔹 2. Apartamentos turísticos ≠ Vivienda unifamiliar
🏘️ Aunque tengan uso turístico, si son varias unidades independientes, se interpretan como vivienda colectiva o tipología urbana.
🔹 3. El informe municipal no es definitivo
🏛️ En municipios sin planeamiento adaptado (como Reocín), el Ayuntamiento no tiene la última palabra. La CROTU evalúa el expediente íntegramente bajo criterios autonómicos.
🔹 4. El Art. 52.b LOTUCA es una barrera fuerte
🚫 Prohíbe expresamente en suelo rústico edificaciones que puedan asimilarse a entornos urbanos o viviendas colectivas. No basta con llamarlo “turismo rural”.
🔹 5. La LOTUCA prevalece sobre normativa municipal antigua
📘 La Ley 5/2022 se impone incluso si las NNSS municipales no la han recogido aún. La interpretación regional es vinculante.
🧾 Anexo Legal Relevante
📜 Artículo 52.b – LOTUCA 5/2022:
“No se autorizarán viviendas colectivas, urbanizaciones u otras propias del entorno urbano en suelo rústico […]”
📜 Artículo 51 – LOTUCA:
Permite únicamente viviendas unifamiliares aisladas en determinadas condiciones y actividades turísticas rurales integradas.
No contempla conjuntos de apartamentos independientes.
💡 Conclusión
El caso de Reocín deja claro que el cumplimiento parcial de requisitos no garantiza la autorización en suelo rústico. La clave no está solo en los números, sino en el modelo de desarrollo propuesto. La LOTUCA y la CROTU velan por que no se urbanice de forma encubierta el medio rural.
⚠️ Diseñar proyectos en suelo rústico requiere más que cumplir distancias o porcentajes: exige comprender y respetar el espíritu de la ley.
🧷 Descargo de responsabilidad
Este post es un análisis técnico basado en un extracto de resolución y la normativa vigente al momento de los hechos. La interpretación puede variar con nuevas leyes o resoluciones.
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