En muchas ocasiones, cuando se redacta una Representación Gráfica Alternativa (RGA o IVGA), existe la tentación de mantener exactamente el límite catastral en aquellas zonas donde la finca linda con una carretera. A simple vista parece la opción más prudente: si el Catastro ya representa ese límite, ¿por qué modificarlo?
Sin embargo, un expediente reciente me ha demostrado que esa decisión puede provocar justamente el efecto contrario.
El expediente
El trabajo consistía en tramitar una nueva segregación de una finca situada en el municipio de Val de San Vicente.
Durante la inscripción registral, el Registro de la Propiedad solicitó informe a la Dirección General de Carreteras del Gobierno de Cantabria.
La respuesta fue que la representación gráfica presentada invadía aparentemente el dominio público de la carretera autonómica.
Lo curioso del caso es que esa delimitación no había sido modificada por el técnico.
Simplemente se había respetado exactamente el límite que aparecía en la cartografía catastral.
Es decir, el supuesto problema ya estaba dibujado en Catastro.
La sorpresa
Tras hablar directamente con el Registro de la Propiedad, quedó claro que el expediente realmente tenía dos cuestiones distintas.
La primera consistía en identificar correctamente una finca colindante procedente de una segregación anterior.
La segunda era obtener la conformidad de Carreteras respecto a la nueva representación gráfica.
Para resolver esta última se realizó un levantamiento topográfico completo, tomando la carretera como referencia física y elaborando una nueva Representación Gráfica Alternativa basada en la realidad del terreno y no exclusivamente en la cartografía catastral.
El nuevo IVGA ya ha sido remitido a la Dirección General de Carreteras para obtener su conformidad.
Según las indicaciones recibidas desde el propio Registro, una vez se aporte ese informe favorable y se identifique correctamente la finca colindante, no deberían existir inconvenientes para practicar la inscripción.
La enseñanza que deja este expediente
Este caso demuestra algo que considero muy importante para cualquier técnico que trabaje con representaciones gráficas.
No siempre es buena idea copiar literalmente el límite del Catastro cuando una finca linda con una carretera autonómica o estatal.
Si ese límite catastral contiene un error histórico o no refleja correctamente el dominio público viario, ese mismo error puede trasladarse a la Representación Gráfica Alternativa y generar un informe desfavorable por parte del organismo competente.
En otras palabras, respetar el Catastro no garantiza que la delimitación sea correcta desde el punto de vista jurídico.
¿Qué haré a partir de ahora?
Esta experiencia ha cambiado mi forma de afrontar este tipo de trabajos.
Cuando una finca linda con una carretera cuya titularidad corresponde a una administración pública, considero recomendable:
- realizar un levantamiento topográfico específico de la zona de contacto;
- comprobar la documentación disponible sobre el dominio público viario;
- no asumir que el límite catastral coincide necesariamente con el límite administrativo;
- y, cuando existan dudas, elaborar la representación gráfica conforme a la realidad física y jurídica del terreno, aunque ello implique separarse de la cartografía catastral.
Una reflexión final
Muchas veces pensamos que el trabajo de un topógrafo consiste únicamente en medir parcelas.
La realidad es bastante distinta.
Cada expediente enseña algo nuevo y obliga a coordinar información procedente del Catastro, el Registro de la Propiedad, los ayuntamientos y otros organismos públicos.
En este caso, la principal enseñanza ha sido clara: el Catastro es una herramienta excelente, pero no debe convertirse en la única referencia cuando una finca limita con dominio público.