¿Qué es una discrepancia de superficie y por qué es importante resolverla?
Una discrepancia de superficie ocurre cuando la extensión de terreno inscrita en el Registro de la Propiedad no coincide con la realidad del terreno medida en campo. Esto puede ser un problema grave al intentar vender, hipotecar, heredar o simplemente regularizar una finca. Resolver estas discrepancias asegura la seguridad jurídica y evita litigios futuros.
¿Cuáles son las causas más comunes de discrepancias de superficie?
Errores en la medición inicial: Métodos antiguos o imprecisos de medición.
Cambios topográficos: Erosión, urbanización o subdivisión del terreno.
Falta de actualización catastral: La información en el Catastro no refleja la realidad actual.
Errores administrativos: Confusión entre límites legales y físicos de las parcelas.
¿Qué pasos se deben seguir para abordar una discrepancia de superficie?
Levantamiento topográfico profesional: Este es el punto de partida, realizado por un ingeniero topógrafo o geómetra, que utiliza tecnología avanzada para medir la superficie real.
Generar una Representación Gráfica Alternativa (RGA): Documento técnico georreferenciado que establece los límites reales.
Validación con Informe de Validación Gráfica (IVG): Confirmación oficial de que la RGA cumple con los estándares legales y técnicos.
Tramitar un expediente notarial o en el Registro: Dependiendo de la magnitud de la discrepancia, puede ser necesario un expediente de dominio.
Notificaciones: Colindantes y autoridades locales deben ser informados y tienen derecho a presentar alegaciones.
Resolución y actualización registral: Una vez completado el proceso, el Registro actualiza la superficie de la parcela.
¿Cuál fue el problema inicial de este Caso?
Un propietario descubrió que su parcela estaba registrada en el Registro de la Propiedad con una superficie de 2.500 m², mientras que un levantamiento topográfico mostró que la extensión real era de 3.200 m². Esta diferencia de 700 m² representaba un exceso de cabida del 28%, que requería un procedimiento técnico y legal exhaustivo para regularizarse.
¿Cómo se identificó la discrepancia?
Revisión documental: Se contrastaron los datos del Registro de la Propiedad y el Catastro.
Medición topográfica: Un ingeniero topógrafo utilizó estaciones totales y tecnología GPS para determinar la superficie real del terreno.
Generación de RGA e IVG: La medición técnica se tradujo en una Representación Gráfica Alternativa validada por un Informe de Validación Gráfica positivo.
¿Qué pasos legales se siguieron?
Inicio del expediente notarial:
El propietario presentó la RGA, el IVG y el título de propiedad en la notaría.
El notario solicitó una certificación del Registro de la Propiedad para verificar la información de colindantes y posibles cargas.
Notificaciones:
Se informó a los vecinos colindantes, identificados en el Registro y en la certificación catastral.
Se publicaron anuncios en el Boletín Oficial del Estado (BOE) para garantizar la transparencia.
Alegaciones:
Uno de los colindantes presentó una alegación argumentando que los nuevos límites invadían su propiedad.
El topógrafo aclaró la situación mostrando que los límites definidos en la RGA eran precisos y respetaban las propiedades vecinas.
Resolución técnica y jurídica:
El notario evaluó la documentación y las respuestas a las alegaciones, concluyendo que el proceso cumplía con los requisitos legales.
Se emitió un acta notarial que respaldaba la rectificación.
Presentación en el Registro de la Propiedad:
La documentación completa se entregó al Registrador, quien verificó la certeza técnica y jurídica del expediente antes de actualizar la superficie.
¿Qué documentos clave se presentaron?
Representación Gráfica Alternativa (RGA): Determinó los límites reales.
Informe de Validación Gráfica (IVG): Confirmó la validez técnica de la RGA.
Títulos de propiedad: Demostraron la legitimidad del propietario.
Certificación catastral descriptiva y gráfica: Complementó la documentación técnica.
Acta notarial: Registró el proceso de notificación y resolución de alegaciones.
¿Cuál fue el resultado final?
Tras evaluar la documentación, el Registrador actualizó la superficie de la parcela a 3.200 m². Esto permitió al propietario regularizar su terreno, facilitando futuras transacciones y eliminando riesgos legales.
Conclusión: La importancia de resolver discrepancias de superficie
Este caso demuestra cómo las discrepancias de superficie pueden generar conflictos si no se abordan correctamente. La intervención de profesionales como ingenieros topógrafos, junto con el uso de herramientas como la RGA y el IVG, asegura un proceso técnico y legal sólido. Regularizar la superficie de una parcela no solo garantiza la seguridad jurídica, sino que también aumenta su valor y facilita su gestión futura.