Introducción: El Control Previo de la CROTU sobre las Segregaciones con Fines No Agrarios
La Ley 5/2022 de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria (LOTUCA) ha reforzado significativamente el control sobre las divisiones de terrenos en suelo rústico para evitar la parcelación urbanística encubierta. Una de las herramientas clave es la exigencia establecida en el Artículo 48.2: cualquier segregación con un fin no agrario (como la creación de una parcela para construir una vivienda unifamiliar) debe contar con un informe previo de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo (CROTU), que será vinculante si resulta desfavorable.
Este post técnico analiza en profundidad un expediente de abril de 2025 en el que el Ayuntamiento de Meruelo solicitó dicho informe a la CROTU para una segregación en suelo no urbanizable. El resultado fue un INFORME FAVORABLE, lo que habilita al Ayuntamiento para conceder la licencia. Analizaremos las claves técnicas de la propuesta, la aplicación de los criterios de segregación de la LOTUCA, y cómo se gestionó la crucial cuestión de la distancia al suelo urbano, demostrando que es posible segregar una parcela para construir si se cumplen rigurosamente los requisitos legales.
1. Contexto Normativo y Competencial: Meruelo y el Procedimiento del Artículo 48.2
El marco de actuación de este expediente es el siguiente:
- Planeamiento Municipal: El municipio de Meruelo se rige por unas Normas Subsidiarias (NNSS).
- Clasificación del Suelo: La parcela original (Ref. Cat. x) estaba clasificada en las NNSS como Suelo No Urbanizable. Aunque el informe no especifica la subcategoría, por el contexto de la actuación (permitir vivienda del Art. 51), se infiere que se trata de un suelo asimilable a Suelo Rústico de Protección Ordinaria (SRPO).
- Competencia para la Licencia: La competencia para otorgar la licencia de segregación final corresponde a la Alcaldía de Meruelo (Art. 252.3 LOTUCA).
- Informe Previo Obligatorio: Al ser una segregación con «fin no agrario» explícito (construir una vivienda), es preceptivo y obligatorio que el Ayuntamiento solicite el informe previo a la CROTU (Art. 48.2 LOTUCA).
2. La Propuesta de Segregación: Creando la Parcela Edificable y Preservando la Finca Matriz
La operación propuesta consistía en dividir una finca matriz de 12.804 m² en dos:
- Parcela Resultante 1 (Parcela Segregada):
- Superficie: 5.304 m².
- Finalidad: Uso no agrario, específicamente, la construcción de una vivienda unifamiliar aislada, para la cual ya se estaba tramitando un expediente de autorización de construcción aparte (exp. 315988).
- Parcela Resultante 2 (Resto de Finca Matriz):
- Superficie: 7.500 m².
- Finalidad: Se presume que mantiene su uso agrario.
3. El Análisis Técnico de los Criterios de Segregación CROTU/LOTUCA
El informe técnico (en este caso, parece un resumen del informe municipal remitido a la CROTU) y la conclusión de la CROTU se basan en la verificación de los criterios consolidados para este tipo de operaciones:
- Principio «Una Finca Matriz, Una Única Segregación No Agraria»: SÍ, se cumple. Se propone segregar una única parcela (la de 5.304 m²) con un fin no agrario.
- Cumplimiento de la Parcela Mínima Edificable (Art. 51 LOTUCA): SÍ. La parcela resultante destinada a la construcción tiene 5.304 m², una superficie muy superior a la mínima general de 1.500 m² exigida por el Artículo 51 para poder construir una vivienda unifamiliar en SRPO.
- Cumplimiento de la Unidad Mínima de Cultivo (UMC) para la Finca Matriz Restante: SÍ. La finca matriz resultante se queda con 7.500 m². Aunque el expediente no cita explícitamente la UMC para Meruelo, esta superficie suele ser superior a la UMC en la mayoría de los municipios cántabros (que a menudo es de 6.000 m² o similar), por lo que se da por cumplido este requisito fundamental.
- Justificación de la Actuación: El informe señala que «el interesado adopta como m² de parcela matriz la superficie de catastro y justifica la actuación por adecuarse a las determinaciones de la Ley 5/2022». Esto indica que la propuesta está fundamentada en la normativa vigente.
4. El Punto Crítico del Análisis: La Distancia al Suelo Urbano (< 200m)
Este es el aspecto más interesante y técnicamente relevante del expediente:
- Duda Inicial en el Informe: El informe técnico señala una aparente contradicción o duda. Por un lado, indica: «a fecha del informe la parcela se sitúa a distancia superior de 200 m del suelo urbano delimitado en la R_NNSS». Esto, de ser cierto, impediría la construcción de la vivienda, ya que el Artículo 51 exige una distancia máxima de 200 metros.
- Verificación con Otras Fuentes («Datos del Visualizador»): Inmediatamente después, el mismo informe aclara: «Por otro lado, en base a la tramitación de expedientes similares y los datos del visualizador de la dirección general de urbanismo, la distancia a suelo urbano de la parcela matriz es inferior a 200 m«.
- Conclusión Técnica sobre la Distancia: El informe técnico, y por extensión la CROTU, le dan mayor credibilidad a la medición realizada sobre la cartografía oficial y actualizada del visualizador de urbanismo que a la posible medición inicial o a la delimitación estricta de las NNSS antiguas. Se concluye que la parcela sí está dentro del radio de 200 metros, haciendo viable la construcción de la vivienda en la parcela segregada.
- Análisis del Resto de Parámetros: El informe indica que «el resto de parámetros requiere el análisis de la propuesta concreta actualmente en tramitación (exp. x)». Esto es lógico: este expediente es solo para el informe previo a la segregación. La CROTU no entra aquí a valorar en detalle el proyecto de la vivienda (ocupación, altura, etc.), ya que eso se hará en su propio expediente de autorización de construcción.
5. La Conclusión y el Acuerdo Final de la CROTU: Informe Favorable
Basándose en el cumplimiento de los criterios fundamentales de segregación (una única parcela no agraria, parcela mínima, UMC) y tras resolver la duda sobre la distancia al suelo urbano a favor de la viabilidad, el informe técnico concluye que «no se detecta objeción a obtener 5.304 m² de la parcela matriz».
En consecuencia, el acuerdo final de la CROTU es: INFORMAR FAVORABLEMENTE la segregación planteada.
6. Lecciones Técnicas Fundamentales del Caso Meruelo:
- El Informe Previo CROTU (Art. 48.2) es un Control Efectivo: Este caso demuestra el funcionamiento del filtro autonómico. La CROTU verifica que la segregación propuesta para construir cumple los criterios legales y autonómicos antes de que el Ayuntamiento pueda dar la licencia.
- Los Criterios de Segregación Son Clave: El éxito del expediente se basa en el cumplimiento estricto de los tres pilares:
- Una única parcela segregada con fin no agrario.
- La parcela segregada debe tener una superficie superior a la mínima edificable (1.500 m²).
- La finca matriz restante debe tener una superficie superior a la Unidad Mínima de Cultivo (UMC).
- La Cartografía Oficial Prevalece: El caso ilustra que, ante dudas o posibles imprecisiones de los planeamientos antiguos (NNSS), los datos y mediciones obtenidos de las herramientas cartográficas oficiales y actualizadas (como el visor de urbanismo) son la referencia que utiliza la CROTU para tomar decisiones técnicas.
- Separación de Procedimientos: La CROTU diferencia claramente entre el expediente de informe previo a la segregación y el expediente de autorización de la construcción. En el primero, se centra en la viabilidad de la división de terrenos. El análisis detallado del proyecto de la vivienda se realiza en su propio expediente.
- Proactividad del Promotor: El hecho de tener ya en tramitación el expediente para la vivienda (exp. x) demuestra una planificación coherente y permite a la CROTU entender el contexto completo de la operación.
En conclusión, este expediente de Meruelo es un excelente ejemplo práctico de cómo se puede llevar a cabo una segregación en suelo rústico para construir una vivienda de forma legalmente viable bajo la LOTUCA 5/2022. La clave reside en un planteamiento que respete escrupulosamente los criterios de segregación de la CROTU y en la capacidad de demostrar, con base en la cartografía oficial, el cumplimiento de todos los requisitos, especialmente la crucial distancia al suelo urbano.