Hay parcelas que, cuando las ves por primera vez, parecen condenadas a no poder desarrollarse nunca.
No porque exista una única limitación, sino porque sobre el mismo terreno coinciden varias afecciones urbanísticas y sectoriales que obligan a analizar el expediente desde diferentes administraciones.
Este ha sido precisamente uno de esos casos.
Se trata de una parcela situada en Cantabria que reunía cuatro circunstancias especialmente complejas:
- Parte de la finca estaba clasificada como Suelo Rústico de Protección Especial (SRPE).
- Otra parte estaba clasificada como Suelo Rústico de Protección Ordinaria (SRPO).
- El municipio se encontraba incluido entre los considerados en riesgo de despoblación, circunstancia que puede tener relevancia en determinadas autorizaciones en suelo rústico.
- Además, la zona donde resultaba técnicamente viable implantar la vivienda coincidía con el entorno de protección del Camino Lebaniego.
A simple vista, parecía una parcela prácticamente imposible.
Sin embargo, el urbanismo pocas veces admite respuestas tan simples.
El primer análisis: ¿dónde puede construirse realmente?
Cuando una finca presenta distintas categorías de suelo rústico, el primer error suele ser analizar únicamente la superficie donde se pretende construir.
Sin embargo, antes de diseñar la vivienda era necesario responder a una pregunta mucho más importante:
¿Qué parte de la finca puede generar aprovechamiento urbanístico y dónde puede materializarse ese aprovechamiento?
Tras estudiar el planeamiento municipal, la LOTRUSCA y realizar una consulta ante la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo (CROTU), obtuvimos un criterio especialmente interesante.
La Comisión entendió que la vivienda únicamente podía implantarse sobre la superficie clasificada como Suelo Rústico de Protección Ordinaria.
Hasta aquí, nada sorprendente.
Lo verdaderamente relevante vino después.
La edificabilidad máxima permitida —el conocido 10 % aplicable en determinados supuestos— debía calcularse sobre la superficie total de la finca, incluyendo tanto la parte clasificada como Protección Ordinaria como la clasificada como Protección Especial.
En otras palabras:
- La zona de Protección Especial no podía ocuparse con la edificación.
- Pero sí formaba parte de la superficie computable para calcular la edificabilidad autorizable.
Este matiz cambia completamente la viabilidad de muchas parcelas mixtas.
Y demuestra una realidad que en urbanismo se repite constantemente: la respuesta no siempre está en una lectura literal de la norma, sino en su correcta interpretación administrativa.
Cuando parecía que todo estaba resuelto… apareció un nuevo problema
Una vez determinado dónde podía ubicarse la vivienda, surgió una nueva dificultad.
La única superficie apta para construir coincidía parcialmente con el entorno de protección del Camino Lebaniego.
Es aquí donde aparecen muchas dudas entre propietarios, arquitectos e incluso técnicos municipales.
La creencia más extendida es que si una parcela se encuentra dentro de los 30 metros del Camino Lebaniego, automáticamente queda prohibida cualquier construcción.
Pero la realidad jurídica es bastante más compleja.
El Acuerdo del Consejo de Gobierno de Cantabria de 15 de octubre de 2015 define la Ruta Lebaniega y establece un entorno de protección de 30 metros a cada lado del eje del camino, reduciéndose a 3 metros en suelo urbano, con el objetivo de preservar la percepción, el paisaje y los valores culturales asociados a la ruta.
Ese entorno de protección no implica, por sí mismo, una prohibición absoluta de construir.
Lo que exige es que cualquier actuación sea analizada desde la perspectiva de la protección del patrimonio cultural.
Y esa diferencia es fundamental.
La estrategia: consultar antes de proyectar
En este punto decidimos no avanzar directamente con el proyecto básico.
Tampoco quisimos esperar a presentar toda la documentación para descubrir meses después que Patrimonio tenía objeciones sobre la implantación.
Optamos por una estrategia diferente.
Presentamos una consulta previa al Servicio de Patrimonio Cultural.
Pero no formulamos una pregunta genérica del tipo:
«¿Es posible construir una vivienda en esta parcela?»
La consulta iba acompañada de un plano en el que se señalaba de forma precisa:
- la ubicación exacta de la futura vivienda,
- su implantación dentro de la parcela,
- la distancia respecto al Camino Lebaniego,
- y la relación entre la edificación propuesta y el entorno protegido.
Puede parecer un detalle menor.
No lo es.
En muchas ocasiones la calidad de la respuesta administrativa depende directamente de la calidad de la consulta realizada.
Cuanto más concreta es la información que recibe la Administración, más útil suele ser el criterio que emite.
Y eso permite reducir incertidumbres antes de invertir tiempo y dinero en un proyecto completo.
Una enseñanza que va más allá de este expediente
Este caso pone de manifiesto algo que vemos con frecuencia en nuestro trabajo.
Cuando una parcela acumula distintas afecciones, muchas personas intentan resolver cada problema de forma aislada.
Primero estudian el planeamiento.
Después consultan la normativa de suelo rústico.
Más tarde revisan la legislación de patrimonio.
Y finalmente analizan el resto de informes sectoriales.
Sin embargo, la realidad es justamente la contraria.
Todas esas normas actúan al mismo tiempo.
Por eso, la clave no consiste únicamente en conocer cada legislación por separado.
La verdadera dificultad está en entender cómo interactúan entre sí y cuál debe ser el orden correcto para abordar cada consulta.
En este caso, el expediente no se desbloqueó porque existiera una única norma favorable.
Se desbloqueó porque se diseñó una estrategia administrativa que permitió obtener primero el criterio de la CROTU sobre la viabilidad urbanística y, posteriormente, solicitar el pronunciamiento de Patrimonio sobre la ubicación concreta de la vivienda.
Conclusión
Una parcela con Suelo Rústico de Protección Especial, Suelo Rústico de Protección Ordinaria y situada dentro del entorno de protección del Camino Lebaniego puede parecer, a primera vista, una parcela imposible.
Sin embargo, este caso demuestra que las respuestas en urbanismo rara vez son absolutas.
Cada expediente requiere estudiar el planeamiento, interpretar correctamente la normativa, conocer el criterio de las administraciones competentes y plantear las consultas adecuadas en el momento oportuno.
Porque, en muchas ocasiones, la diferencia entre un expediente inviable y un expediente autorizable no está en la parcela.
Está en la estrategia con la que se aborda.