El sueño de construir una vivienda unifamiliar en la costa de Cantabria, en un entorno privilegiado como el de Miengo, es una aspiración compartida por muchos. Sin embargo, el camino desde la idea hasta la licencia de obra es un proceso técnico y riguroso, guiado por la Ley de Ordenación del Territorio y Urbanismo (LOTUC) y supervisado por la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo (CROTU).
Para desmitificar este procedimiento, hoy vamos a realizar una «autopsia» técnica a un expediente real de autorización para una vivienda en suelo rústico en esta cotizada zona. Este caso práctico nos servirá como una hoja de ruta precisa, desvelando los requisitos indispensables, los obstáculos comunes y las claves para obtener el codiciado informe favorable.
El Proyecto a Examen: Ficha Técnica
- Objeto de la Solicitud: Construcción de una vivienda unifamiliar aislada con piscina.
- Promotor: Un particular.
- Ubicación: Una parcela en el municipio de Miengo.
- Clasificación del Suelo: Suelo Rústico de Protección Ordinaria, según el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) municipal.
- Fundamento Legal: Artículo 51 de la Ley 5/2022 (LOTUC), que regula con carácter excepcional la construcción de viviendas en este tipo de suelo.
El Primer Obstáculo: La Creación de la Parcela Edificable
Un detalle fundamental de este caso es que la vivienda no se proyecta sobre la finca original de más de 8.000 m², sino sobre una nueva parcela de 2.348 m² que primero tuvo que ser segregada. Este es un punto de partida vital: antes incluso de evaluar el proyecto de la casa, la CROTU tuvo que informar favorablemente la división de la finca matriz. Esto demuestra que la creación de la parcela sobre la que se va a construir es un procedimiento urbanístico en sí mismo, que debe ser legalmente validado.
El Checklist de la CROTU: Los 5 Requisitos Indispensables para Construir
Analizando los informes técnicos del expediente, podemos extraer una «lista de verificación» con los puntos clave que todo proyecto debe cumplir para ser autorizado.
1. La Ubicación y el Acceso
El Artículo 51 exige que la construcción se encuentre a un máximo de 200 metros del suelo urbano. En este caso, se verificó que la totalidad de la vivienda cumplía esta condición. Además, la nueva parcela segregada debía contar con acceso desde un camino público con un frente mínimo de 5 metros, requisito que también se cumplió.
2. El Límite del 10% de Ocupación (La «Huella» del Edificio)
La ley establece que la superficie que la edificación ocupa en el terreno (su «huella») no puede superar el 10% de la superficie bruta de la parcela. El proyecto planteaba una vivienda de planta única con una superficie construida total de 234,27 m². Su ocupación en planta se calculó en 234,78 m², lo que representa un 9,97% de la parcela.
- Superficie de la parcela: 2.348 m²
- Límite del 10%: 234,8 m²
- Ocupación del proyecto: 234,78 m² (un 9,97%)
El proyecto se ajustó milimétricamente para cumplir con este parámetro fundamental.
Aclaración Técnica: La Relación entre Altura, Plantas y Superficie Construida
Una pregunta lógica surge al leer el informe: si la casa mide 6,86 metros de altura (con un máximo permitido de 9 m), ¿cómo puede tener solo 234 m² construidos y ser de una sola planta? La respuesta reside en la correcta interpretación de los términos urbanísticos:
- La Altura se Mide a Cumbrera: La altura de 6,86 m se mide desde la rasante del terreno hasta la cumbrera (el punto más alto del tejado), no hasta el techo interior.
- «Planta Baja Única»: La resolución confirma explícitamente que el proyecto es de «planta baja única». Esto indica un diseño moderno con espacios interiores de gran altura o un amplio volumen bajo la cubierta que no se considera habitable.
- Superficie Computable: Para que un espacio bajo cubierta (un desván o altillo) cuente como una segunda planta y sume metros cuadrados a la superficie construida, debe cumplir unos requisitos mínimos de altura libre que en este caso no se dan.
- Conclusión: La «superficie construida computable» (234,27 m²) y la «ocupación en planta» (234,78 m²) son casi idénticas porque, a efectos legales y de cálculo, la vivienda tiene una sola planta, aunque su diseño le confiera una altura exterior considerable.
3. La Regla del 25% de Urbanización (La Lección Clave del Expediente)
Aquí encontramos el punto más instructivo y el error más común en este tipo de proyectos. La LOTUC no solo limita la huella de la casa, sino toda la superficie afectada por «actuaciones de urbanización», que no puede superar el 25% de la parcela. Esto incluye:
- La propia edificación.
- Garajes y aparcamientos.
- Pavimentos y accesos rodados.
- La piscina.
- Zonas estanciales exteriores (terrazas, soláriums, etc.).
Inicialmente, el proyecto presentado excedía este límite del 25%. El informe técnico de la CROTU fue claro: la propuesta no era autorizable en esos términos. El promotor tuvo que modificar su proyecto, eliminando el cerramiento perimetral del garaje y ajustando las dimensiones de las áreas pavimentadas para que el total de la superficie urbanizada (587 m²) no superase ese umbral. Esta es una lección vital: la planificación debe considerar todo el conjunto, no solo la vivienda.
4. Parámetros Urbanísticos Clásicos
El proyecto también tuvo que respetar otras condiciones básicas:
- Distancias a Linderos: Al menos 5 metros a las parcelas vecinas.
- Distancia a Vial: Más de 8 metros al camino público.
- Movimiento de Tierras: De escasa entidad, manteniendo en lo posible las rasantes naturales del terreno para minimizar el impacto visual.
5. Integración Paisajística y Sostenibilidad
Finalmente, los informes valoran positivamente que, aunque el diseño no es tradicional, sus volúmenes, la cubierta a dos aguas y los materiales «armonizan razonablemente con el entorno». Además, se destaca como requisito que el proyecto de ejecución justifique una autosuficiencia energética de al menos el 60%, un factor cada vez más determinante en las autorizaciones.
El Fundamento Invisible del Éxito: La Topografía de Precisión
Este expediente demuestra que la viabilidad de un proyecto en suelo rústico depende de datos geométricos de alta precisión. El papel del topógrafo es crucial en cada etapa:
- Verificación Inicial: Medimos la finca matriz para confirmar su superficie real y la distancia al suelo urbano.
- Proyecto de Segregación: Realizamos el levantamiento y elaboramos los planos técnicos georreferenciados para segregar la nueva parcela con la superficie exacta requerida.
- Plano de Situación y Emplazamiento: Creamos la cartografía base sobre la que el arquitecto diseña el proyecto, garantizando que la ubicación de la vivienda, la piscina y los accesos respetan las distancias a linderos y viales.
- Cálculo de Ocupaciones: Aportamos los datos de superficie precisos para verificar el cumplimiento de los límites del 10% y del 25%, evitando informes desfavorables y la necesidad de modificar el proyecto a posteriori.
Conclusión
Construir en el suelo rústico de Miengo, y por extensión en la costa de Cantabria, es un objetivo alcanzable, pero no admite improvisaciones. Este caso real nos enseña que el éxito reside en un proyecto meticulosamente planificado que respete una estricta lista de requisitos técnicos, desde la creación de una parcela legalmente válida hasta el cálculo detallado de cada metro cuadrado de ocupación y urbanización.
La clave es anticiparse, conocer la normativa y contar con un equipo técnico solvente (arquitecto y topógrafo) que sepa traducir un sueño en un expediente técnicamente impecable y, finalmente, autorizable.