Es, probablemente, una de las preguntas que más veces nos hacen.
«Tengo una finca rústica de 2.300 m². ¿Puedo construir una vivienda?»
O esta otra.
«La parcela está a menos de 200 metros del núcleo urbano.»
Y también es muy habitual escuchar:
«El visor urbanístico dice que es Suelo Rústico de Protección Ordinaria, así que entiendo que es edificable.»
La realidad es que ninguna de esas respuestas permite saber si una finca es edificable.
Ni por separado.
Ni siquiera juntas.
Después de años trabajando con expedientes urbanísticos en Cantabria, hemos comprobado que uno de los mayores errores es intentar reducir una cuestión compleja a tres únicos factores.
La superficie.
La distancia al núcleo urbano.
Y la clasificación del suelo.
Son aspectos importantes, por supuesto.
Pero están muy lejos de ser suficientes.
El mito de los 1.500 metros cuadrados
Existe la idea de que cualquier finca rústica con más de 1.500 m² ya cumple el requisito para construir una vivienda.
Sin embargo, la realidad es bastante más compleja.
La normativa prevé esa superficie mínima en muchos supuestos, pero también contempla excepciones.
Por ejemplo, determinados municipios incluidos en la relación de municipios con riesgo de despoblación cuentan con un régimen específico que puede modificar ese requisito.
Esto significa que una finca de menos de 1.500 m² podría llegar a resultar viable en determinados casos, mientras que otra de 5.000 m² podría no admitir ninguna edificación.
Por sí sola, la superficie nunca responde a la pregunta.
Los famosos 200 metros del núcleo urbano
Otro de los aspectos que suele simplificarse en exceso es la distancia al núcleo urbano.
Muchas personas abren un visor cartográfico, miden una línea recta y creen haber resuelto el problema.
Pero la realidad no funciona así.
Hay parcelas donde una parte se encuentra dentro de los 200 metros y otra parte queda fuera.
En otras ocasiones, la zona donde realmente podría implantarse una vivienda no coincide con la parte que cumple esa distancia.
También puede ocurrir que existan afecciones sectoriales, diferencias de rasante, caminos públicos o limitaciones derivadas del planeamiento que condicionen completamente la solución.
Por eso, medir una distancia sobre un plano nunca debería ser el único criterio para decidir si una finca es edificable.
¿Es Suelo Rústico de Protección Ordinaria? Entonces tampoco está todo resuelto.
La clasificación urbanística es otro de los factores que más confusión genera.
Es cierto que el Suelo Rústico de Protección Ordinaria ofrece, con carácter general, mayores posibilidades que otras categorías de suelo rústico.
Pero tampoco significa automáticamente que pueda construirse una vivienda.
Nos encontramos con frecuencia con parcelas que presentan varias clasificaciones dentro de una misma finca.
Por ejemplo, una parte clasificada como Suelo Rústico de Protección Ordinaria y otra como Suelo Rústico de Protección Especial.
En estos casos ya no basta con identificar el color del plano urbanístico.
Es necesario analizar cómo puede materializarse el aprovechamiento urbanístico sobre esa finca.
De hecho, recientemente trabajamos en un expediente en el que la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo (CROTU) consideró viable implantar la vivienda únicamente sobre la parte clasificada como Protección Ordinaria, pero permitiendo calcular la edificabilidad sobre la superficie total de la finca, incluyendo también la zona de Protección Especial.
Ese tipo de matices cambian completamente la viabilidad de una parcela.
Y demuestran que el urbanismo no siempre admite interpretaciones simplistas.
Incluso una parcela clasificada íntegramente como Protección Especial puede requerir un análisis más profundo
Este es uno de los aspectos menos conocidos.
En Cantabria todavía existen municipios que no disponen de Plan General de Ordenación Urbana ni de Normas Subsidiarias.
En ellos es habitual encontrar cartografía donde prácticamente todo el término municipal aparece clasificado como Suelo Rústico de Protección Especial.
Sin embargo, eso no significa necesariamente que todo ese suelo tenga exactamente el mismo régimen jurídico.
Existen municipios donde determinadas zonas pueden asimilarse al régimen del Suelo Rústico de Protección Ordinaria a efectos de autorizar determinados usos.
Un ejemplo conocido es Valdáliga.
Por eso, sacar conclusiones únicamente observando el visor urbanístico puede conducir fácilmente a errores.
Y todavía quedarían muchas preguntas por responder
Hasta ahora únicamente hemos hablado de tres cuestiones.
Pero cuando analizamos una finca solemos revisar muchos otros aspectos.
¿Existe alguna afección de Patrimonio Cultural?
¿Se encuentra dentro del entorno de protección del Camino Lebaniego?
¿Afecta alguna carretera autonómica o estatal?
¿Existe alguna limitación derivada de la Confederación Hidrográfica?
¿Hay servidumbres, montes de utilidad pública, Red Natura 2000 o cualquier otra afección sectorial?
¿Qué criterio ha mantenido la CROTU en expedientes similares?
Cada una de estas cuestiones puede cambiar completamente el resultado.
Y todas deben estudiarse conjuntamente.
Entonces… ¿cómo saber realmente si una finca es edificable?
La respuesta casi nunca es inmediata.
Antes de poder responder con seguridad es necesario estudiar el planeamiento urbanístico, la normativa aplicable, las afecciones sectoriales y, en muchas ocasiones, conocer también el criterio que vienen manteniendo las distintas administraciones.
Precisamente por eso, en nuestro despacho intentamos ir un paso más allá del trabajo que nos solicita el cliente.
En muchas ocasiones recibimos encargos para realizar una medición topográfica, una georreferenciación, una segregación o cualquier otro trabajo técnico relacionado con una finca.
Y cuando detectamos que el objetivo final del cliente es construir una vivienda o desarrollar esa parcela, no nos limitamos únicamente al trabajo topográfico.
Como parte de nuestra forma de trabajar, realizamos un análisis previo de los principales condicionantes urbanísticos que pueden afectar a la finca.
No se trata de un servicio independiente ni de un informe que el cliente tenga que contratar aparte.
Es un valor añadido que consideramos fundamental para poder asesorarle correctamente.
Creemos que una medición tiene mucho más valor cuando va acompañada de una explicación clara sobre la situación urbanística de la parcela y sobre las posibles estrategias para continuar con el proyecto.
En muchas ocasiones, ese análisis evita compras equivocadas, proyectos inviables o meses de tramitaciones innecesarias.
Conclusión
Cuando alguien nos pregunta si una finca es edificable, rara vez respondemos de forma inmediata.
No porque queramos complicar la respuesta.
Sino porque sabemos que sería poco responsable hacerlo.
El urbanismo está lleno de matices.
Dos parcelas aparentemente idénticas pueden tener soluciones completamente distintas.
Y una misma finca puede pasar de parecer inviable a resultar perfectamente desarrollable cuando se interpreta correctamente la normativa y se estudian conjuntamente todas las afecciones que le afectan.
Por eso, antes de quedarse únicamente con los 1.500 metros cuadrados, la distancia al núcleo urbano o la clasificación del suelo, merece la pena analizar la parcela en su conjunto.
Porque, al final, la pregunta no es únicamente si hoy puede construirse.
La verdadera pregunta es si existe una estrategia que permita hacerlo con seguridad y con las mayores garantías posibles.