Hay expedientes que se resuelven con una medición y otros en los que la topografía es solamente una parte de un trabajo mucho más amplio de investigación.
Hace poco me encontré con uno de esos casos.
La propiedad disponía de una escritura de herencia en la que aparecían numerosas propiedades. Entre ellas había una casa y dos parcelas urbanas. El problema era que las descripciones de las fincas procedían de una época en la que no existían las referencias catastrales actuales y, por tanto, ninguna de las propiedades estaba identificada mediante una referencia catastral que permitiera localizarla directamente.
Las escrituras hablaban de casas, huertas, caminos, carreteras, corrales, edificaciones auxiliares, silos y antiguos colindantes.
Una parcela estaba descrita como situada al sur de la casa. Otra hacía referencia a la existencia de silos. Las lindes mencionaban propietarios antiguos y lugares cuya denominación había ido cambiando con el tiempo.
Sobre el papel parecía un auténtico laberinto.
Pero las piezas estaban ahí.
El reto: descubrir dónde estaban realmente las tres fincas
El objetivo era conseguir identificar correctamente tres fincas registrales que, según las escrituras, formaban un conjunto de propiedades contiguas.
La dificultad estaba en que la cartografía catastral existente no reflejaba esa realidad.
Una única parcela catastral englobaba en su interior las tres entidades registrales.
Además, existía otra parcela catastral independiente que aparecía físicamente dentro del cerramiento de la propiedad del cliente, lo que añadía todavía más complejidad al expediente.
Por tanto, no bastaba con localizar una finca en el Catastro.
Había que demostrar técnicamente qué parte de la realidad física correspondía a cada finca registral y cómo debía representarse posteriormente en la cartografía catastral.
Reconstruir el puzzle a partir de las escrituras
El primer paso fue estudiar detenidamente las escrituras y sus descripciones.
En este tipo de expedientes, los antiguos linderos pueden parecer poco útiles a primera vista, pero cuando se analizan conjuntamente empiezan a aportar mucha información.
Se estudiaron, entre otros aspectos:
- Las superficies que figuraban en las escrituras.
- Los propietarios colindantes, tanto antiguos como actuales.
- La posición relativa de unas fincas respecto de otras.
- Las referencias a caminos y carreteras.
- Las edificaciones existentes.
- La situación de los silos y otras construcciones auxiliares.
- Las denominaciones tradicionales de los lugares.
- La configuración actual del terreno.
Una de las claves fue entender que las tres propiedades no debían analizarse de forma aislada.
Las tres descripciones formaban un conjunto.
Una finca correspondía a la zona donde se encontraba la casa; otra se situaba al sur y conservaba las referencias a las antiguas edificaciones y a los silos; y una tercera ocupaba la zona sur del conjunto.
Las superficies y los linderos descritos en las escrituras empezaban a encajar con la realidad existente sobre el terreno.
La topografía: cuando el terreno confirma la documentación
Una vez realizada la investigación documental, llegó una parte fundamental del trabajo: llevar toda esa información al terreno.
Se realizó un levantamiento topográfico de precisión, tomando los elementos físicos que podían aportar información sobre los límites históricos de las propiedades:
- Muros.
- Cerramientos.
- Edificaciones.
- Silos.
- Caminos.
- Elementos existentes en las parcelas.
- Límites físicos consolidados.
El levantamiento permitió obtener una representación georreferenciada de la realidad actual y compararla con la información procedente de las escrituras y del Catastro.
Y ahí es donde el puzzle empezó a encajar.
Las tres fincas registrales podían identificarse espacialmente dentro de la gran parcela catastral existente.
No se trataba simplemente de dibujar tres parcelas.
Había que justificar por qué esas tres parcelas eran las que correspondían a las tres fincas registrales descritas en los títulos de propiedad.
Una segunda dificultad: una parcela catastral dentro de la propiedad
El expediente todavía tenía otra particularidad.
Una parcela catastral independiente aparecía físicamente contenida dentro del cerramiento perimetral de la finca matriz.
El levantamiento topográfico permitió comprobar esta circunstancia y documentar su posición respecto de la propiedad.
Además, se detectó una diferencia en uno de los linderos exteriores, donde una franja de terreno de aproximadamente 67 m² aparecía asociada catastralmente a una parcela colindante, mientras que la realidad física y el cerramiento histórico apuntaban a su pertenencia a la finca objeto del expediente.
Todo ello tenía que quedar perfectamente documentado.
No era solamente un plano
En un caso así, entregar un plano no es suficiente.
Fue necesario preparar un informe técnico y registral que explicase de forma ordenada:
- Cuál era la situación catastral existente.
- Qué fincas registrales se correspondían con la realidad física.
- Cómo se identificaba cada una de ellas.
- Qué discrepancias existían entre Catastro, Registro y realidad.
- Qué modificación cartográfica se proponía.
- Qué superficies y coordenadas correspondían a cada nueva parcela.
También se generaron los correspondientes ficheros GML y se tramitó un Informe de Validación Gráfica Alternativa (IVGA), que resultó positivo.
La documentación aportada permitía plantear la sustitución de la parcela catastral original por tres nuevas parcelas, correspondientes a las tres fincas registrales.
El resultado: Catastro acepta la propuesta
Después de la tramitación del expediente de subsanación de discrepancias, llegó la resolución.
El Catastro aceptó la alteración propuesta y dio de baja la parcela catastral original, creando tres nuevas parcelas catastrales correspondientes a las tres fincas registrales.
De esta manera, las fincas quedaron correctamente identificadas:
Tres fincas registrales → tres parcelas catastrales.
La resolución también reconoció la modificación de los linderos exteriores conforme al plano georreferenciado aportado, con la excepción de un lindero concreto en el que existía oposición del propietario colindante. Esta cuestión deberá resolverse mediante un deslinde realizado de común acuerdo entre las partes.
Es importante señalarlo porque estos expedientes no siempre terminan con la aceptación del 100 % de la propuesta. Cuando existe oposición de un colindante, Catastro puede exigir un procedimiento específico para poder modificar ese lindero.
El objetivo final: unas propiedades correctamente identificadas
El verdadero objetivo de todo este trabajo no era conseguir simplemente “cambiar el Catastro”.
La finalidad era mucho más práctica.
La propiedad necesitaba disponer de sus inmuebles correctamente identificados y coordinados documental y gráficamente para poder poner las fincas en el mercado con una situación mucho más clara y ordenada.
Después de todo el proceso, se consiguió pasar de una situación en la que una única parcela catastral englobaba tres fincas registrales a una correspondencia mucho más coherente:
Finca registral 1 → parcela catastral independiente
Finca registral 2 → parcela catastral independiente
Finca registral 3 → parcela catastral independiente
Y todo ello respaldado por un levantamiento topográfico, un análisis de las escrituras, el estudio de los linderos históricos, documentación georreferenciada y la correspondiente tramitación ante Catastro.
La importancia de un buen estudio previo
Este caso demuestra algo que me encuentro con frecuencia en este tipo de trabajos:
Cuando Catastro, Registro y realidad física no coinciden, no siempre existe una solución rápida.
A veces es necesario investigar documentación antigua, reconstruir linderos, comparar superficies, estudiar las parcelas colindantes y comprobar sobre el terreno qué elementos físicos han permanecido durante décadas.
La topografía aporta entonces una pieza fundamental: permite convertir toda esa información documental y física en una representación medible, georreferenciada y técnicamente justificable.
En este expediente, el resultado fue especialmente satisfactorio porque conseguimos desenredar una situación que inicialmente parecía muy complicada y convertir aquel “laberinto” de descripciones antiguas en una correspondencia clara entre las fincas registrales y las parcelas catastrales.
Y lo más importante para la propiedad: las tres fincas quedaron correctamente identificadas y preparadas para su comercialización.
¿Tienes una finca que no coincide con Catastro o Registro?
Si tienes una escritura antigua, una finca que no consigues localizar, varias propiedades agrupadas en una única parcela catastral, diferencias de superficie o problemas para identificar correctamente los linderos, un estudio topográfico y documental puede ser el primer paso para conocer cuál es realmente la situación.
Cada expediente es diferente, pero la combinación de documentación registral, investigación catastral, trabajo de campo y levantamiento topográfico permite abordar muchos de estos casos con una base técnica sólida.
En Topógrafo Cantabria trabajo este tipo de expedientes tratando de unir las tres piezas fundamentales: lo que dicen los documentos, lo que muestra el Catastro y lo que existe realmente sobre el terreno.