¿Listo para Construir en Suelo Rústico en Cantabria?

La Documentación Clave Que Necesitas (Y Por Qué el Topógrafo es Esencial)

Iniciar el proceso para obtener una autorización de construcción o uso en suelo rústico en Cantabria requiere una preparación meticulosa. No basta con tener una idea y una parcela; la administración exige una documentación completa y precisa para evaluar la viabilidad de tu proyecto según la estricta normativa. La Guía de Procedimiento oficial detalla qué necesitas presentar, ya sea ante la CROTU o el Ayuntamiento.

👉 La Base de Todo: Identificación Clara y Proyecto Básico

Antes de entrar en detalles técnicos, hay dos pilares fundamentales:

🔖 ¿Quién lo pide?

• Identificación del Solicitante: DNI, domicilio para notificaciones.
• Representación Legal: En caso de actuar en nombre de otra persona o empresa, necesitarás acreditar la representación legal (poderes, etc.).

🌱 ¿Dónde se actúa?

• Identificación de la Parcela:
  • Datos Catastrales: Polígono y parcela catastral.
  • Acreditación de Superficie: Documento que justifique la superficie real de la finca.
  • Consulta o Certificación Catastral: Obtenida de la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es).

🏠 El Problema de la Discrepancia Catastral y la Solución Profesional: El Levantamiento Topográfico

Es frecuente que la forma o la superficie de una parcela en el terreno no coincidan con los datos del Catastro debido a:

• Errores históricos.
• Procesos de concentración parcelaria desactualizados.
• Movimientos de linderos no registrados.

¡Atención! Si existe esta discrepancia, la consulta catastral no es suficiente. Debes aportar:

• Documentos que acrediten la superficie y forma real (escrituras antiguas, planos de concentración, etc.).
• Levantamiento Topográfico firmado por técnico competente.

🎯 ¿Por Qué es Tan Importante Este Levantamiento Topográfico Profesional?

• Precisión Absoluta: Uso de estaciones totales y GPS diferencial para mediciones exactas.
• Seguridad Jurídica: Base objetiva para evitar problemas de linderos o superficies.
• Base para el Proyecto: Facilita el trabajo del arquitecto o ingeniero al contar con datos reales.
• Cumplimiento Normativo: Es un requisito clave cuando hay discrepancias con el Catastro.

🎓 El Corazón de la Solicitud: El Proyecto Básico

Una vez identificados solicitante y parcela, necesitas presentar un Proyecto Básico, firmado por un técnico competente (arquitecto, ingeniero, según el tipo de obra).

📝 Elementos del Proyecto Básico:

• Memoria Descriptiva: Explicación detallada de las obras, usos y actividades.
• Planos:
  • Emplazamiento (1:10.000 – 1:5.000):
    • Parcelas georreferenciadas.
    • Vías de acceso.
    • Entorno (vegetación, cauces, infraestructuras, edificaciones cercanas).
  • Situación (1:1.000 – 1:500):
    • Dimensiones de la parcela.
    • Ubicación de la construcción con distancias acotadas.
    • Sistemas de saneamiento y abastecimiento.
    • Edificaciones existentes y curvas de nivel (requiere levantamiento topográfico).
  • Plantas y Alzados: Distribución interior y croquis acotados.
  • Descripción de Materiales: Justificación de adecuación al entorno y normativa.
  • Presupuesto Desglosado.

📊 Justificaciones Específicas:

• Si es una Instalación Agraria: Documentación de actividad preexistente.
• Si es un Edificio Catalogado: Estado actual y límite de aumento de volumen (20%).
• Fotografías: De la parcela y su entorno.

💪 Justificación Urbanística

• Adecuación del Uso: A la legislación vigente.
• Cumplimiento de Requisitos: Alturas, ocupación, superficie, retranqueos.
• Integración Ambiental: Evaluación de impactos y medidas de mitigación.
• Si hay Movimientos de Tierra: Secciones acotadas del terreno natural y modificado.

🛍 Justificación de Cerramientos y Cesiones (Art. 52.1.f)

• Cierres y viales: Deben justificarse en la memoria y acotarse en planos.
• Vivienda Vinculada a Explotación Ganadera: Registro de Explotaciones Ganaderas o autorización para consulta por la Consejería.

🚨 Conclusión: La Calidad de la Documentación Marca la Diferencia

¡No improvises! Una solicitud bien fundamentada con:

• Identificación precisa de la parcela (apoyada por levantamiento topográfico si es necesario).
• Proyecto Básico completo con justificación urbanística y ambiental.
• Cumplimiento estricto de normativas y planeamiento municipal.

Esto no solo agilizará la tramitación, sino que también evitará problemas futuros con la administración y con la inversión en suelo rústico.

💡 Consejo Final: Antes de presentar tu solicitud, consulta con un técnico especializado en urbanismo y topografía. ¡Invertir en un buen asesoramiento puede ahorrarte grandes complicaciones!

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