En el complejo marco del urbanismo de Cantabria, la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo (CROTU) es una figura central, especialmente en lo que respecta a las actuaciones en Suelo Rústico. Su informe es a menudo el paso decisivo que determina la viabilidad de un proyecto. Esto genera una pregunta recurrente entre propietarios y profesionales: si realizo un proyecto de normalización de fincas en suelo rústico, ¿necesito también el visto bueno de la CROTU?
La respuesta, basada estrictamente en la Ley 5/2022 (LOTUC), es clara y contundente: No.
En este artículo técnico, desglosaremos por qué la competencia para este instrumento de gestión es exclusivamente municipal y, para una mayor claridad, lo compararemos con la segregación, un procedimiento donde la CROTU sí juega un papel fundamental.
La Competencia es Clara: El Ayuntamiento Decide
El fundamento legal que resuelve esta cuestión se encuentra en el Artículo 132.3 de la Ley 5/2022, que define el procedimiento de la normalización de fincas:
«3. La normalización, que incluirá una breve memoria y planos justificativos, se aprobará por el Alcalde…»
La redacción de la ley no deja lugar a interpretaciones. La potestad para aprobar un expediente de normalización recae de forma exclusiva en la figura del Alcalde, es decir, en el Ayuntamiento. La razón de fondo es conceptual: la normalización es un instrumento de gestión urbanística, no una autorización para un uso constructivo. Su finalidad es adecuar el «continente» (la geometría de la parcela) al planeamiento.
Normalización vs. Segregación: Dos Herramientas, Dos Objetivos Distintos
Para subrayar la naturaleza específica de la normalización, es fundamental distinguirla de otra operación urbanística común: la segregación. Aunque ambas modifican el parcelario, sus objetivos, procedimientos y competencias son radicalmente diferentes.
| Característica | Normalización de Fincas | Segregación de Fincas |
| Objetivo Principal | REDEFINIR linderos para AJUSTAR la forma de fincas existentes. | DIVIDIR una finca matriz para CREAR una o más fincas nuevas. |
| Número de Fincas | SE MANTIENE. Si entran dos fincas, salen dos fincas. | AUMENTA. Si entra una finca, salen dos o más. |
| Superficie | Prácticamente invariable. Es un «intercambio» de terreno. | La finca matriz se reduce y se crean nuevas fincas con su propia superficie. |
| Finalidad Típica | Mejorar la funcionalidad de fincas existentes (ganar frente a vial, regularizar forma). | Crear una nueva parcela para vender, transmitir en herencia o edificar. |
| Órgano Competente (En Suelo Rústico) | AYUNTAMIENTO (Exclusivamente). Aprobación por el Alcalde. | AYUNTAMIENTO, previo INFORME VINCULANTE DE LA CROTU. |
En resumen, mientras la normalización «arregla» lo que ya existe, la segregación «crea» algo nuevo. Esta diferencia fundamental es la que justifica la necesaria intervención de la CROTU en un caso y no en el otro, ya que la creación de nuevas parcelas en suelo rústico está estrictamente regulada.
El Proceso en Dos Fases: Un Enfoque Estratégico
Entender esta distinción es la base de una estrategia urbanística sólida. Para que un proyecto de edificación en suelo rústico llegue a buen puerto partiendo de una situación parcelaria deficiente, el camino correcto es el siguiente:
FASE 1: El Proyecto de Normalización (Competencia Municipal)
- Objetivo: Redefinir los linderos para que las fincas resultantes cumplan con los requisitos del PGOU (frente a vial, forma regular, accesos claros, etc.).
- Órgano Competente: El Ayuntamiento.
- Papel de la CROTU: Inexistente.
FASE 2: La Autorización para Edificar (Intervención de la CROTU)
- Objetivo: Obtener la autorización para la construcción de una vivienda sobre una de las parcelas ya normalizadas.
- Órgano Competente: El Ayuntamiento, previo informe preceptivo y vinculante de la CROTU.
- Papel de la CROTU: Fundamental y decisivo.
Implicaciones Prácticas para el Propietario
Esta distinción tiene una consecuencia práctica de enorme valor: permite simplificar y asegurar el proceso. Al abordar primero la normalización a nivel municipal, el propietario se asegura de que, cuando presente su futuro proyecto de edificación ante la CROTU, la parcela de partida ya será «perfecta» desde el punto de vista geométrico y de accesos.
Se elimina así una de las causas más comunes de informes desfavorables por parte de la CROTU: los defectos de la parcela base.
Conclusión
La normalización de fincas es una herramienta de gestión de competencia estrictamente municipal, diseñada para preparar y adecuar el suelo. No debe confundirse con la segregación, que implica la creación de nuevas parcelas y sí requiere la intervención de la CROTU en suelo rústico.
Actuar en el orden correcto —primero la normalización con el Ayuntamiento, después la autorización con la CROTU— no es solo una cuestión de procedimiento, sino una estrategia inteligente que reduce riesgos, agiliza los plazos y multiplica las probabilidades de éxito de un proyecto en el exigente entorno del suelo rústico de Cantabria.