¿Cómo Realizar una Rectificación de Superficie de una Parcela?
La rectificación de superficie es un procedimiento que permite ajustar la descripción registral de una parcela para reflejar su realidad física. Este proceso puede implicar aumentar la superficie registrada (exceso de cabida) o disminuirla (defecto de cabida). A continuación, te explicamos todo lo que necesitas saber.
¿Por qué se realiza una rectificación de superficie?
La rectificación de superficie es necesaria cuando hay discrepancias entre la superficie real de una parcela y la registrada. Esto puede suceder por errores en mediciones previas o cambios no registrados. Los dos casos más comunes son:
Exceso de Cabida: La superficie real es mayor que la registrada.
Defecto de Cabida: La superficie real es menor que la registrada.
Ambos ajustes aseguran que el Registro de la Propiedad refleje fielmente la realidad física del terreno.
¿Qué hacer si el Catastro no refleja la realidad?
Si los datos catastrales no coinciden con la realidad física, es necesario realizar un levantamiento topográfico. Este procedimiento, llevado a cabo por un ingeniero topógrafo o geomático, incluye:
Medición precisa del terreno.
Elaboración de un Informe de Validación Gráfica Alternativa (IVGA), que permite certificar la realidad física de la parcela.
Este informe es crucial para que el notario pueda dar inicio al expediente de rectificación.
¿Cómo iniciar un expediente de rectificación notarial?
Documentación inicial: El propietario debe presentar ante el notario:
Escritura de propiedad.
Certificación catastral descriptiva y gráfica.
Nota simple del Registro de la Propiedad.
Informe de Validación Gráfica Alternativa (si aplica).
Requerimiento inicial: El notario evaluará la documentación y verificará que se cumplan los requisitos legales para iniciar el expediente.
¿Cómo se tramita el expediente?
1. Notificaciones y Publicaciones
Notificaciones a colindantes: Se informa a los propietarios de parcelas colindantes para que puedan realizar alegaciones.
Publicaciones oficiales: El procedimiento se anuncia en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y en el tablón de anuncios del ayuntamiento correspondiente.
2. Período de Alegaciones
Se otorga un plazo legal a los interesados para expresar oposición o confirmar conformidad.
En ausencia de oposición, se considera que existe consentimiento tácito.
¿Qué ocurre si no hay oposición?
Si nadie presenta alegaciones:
El notario redactará un acta final con la nueva descripción de la parcela.
Esta acta se inscribe en el Registro de la Propiedad, actualizando la superficie de la finca.
¿Qué pasa si hay discrepancias en el proceso?
En caso de oposición de terceros, el procedimiento notarial puede suspenderse y trasladarse al ámbito judicial. Además, si los datos del Catastro no coinciden con la descripción corregida, será necesario iniciar una gestión adicional para actualizar la información catastral.
¿Por qué es importante la coordinación entre Catastro y Registro?
La coordinación entre Catastro y Registro garantiza que no existan discrepancias futuras. Al actualizar ambos sistemas, se logra una mayor seguridad jurídica sobre la descripción y titularidad de la finca.
Conclusión
Realizar una rectificación de superficie es esencial para ajustar la descripción registral de una parcela a su estado real. Este proceso requiere la intervención de un notario y, en muchos casos, de un ingeniero topógrafo para elaborar un informe técnico. La notificación a colindantes y la publicación oficial aseguran que el procedimiento sea transparente y justo.
Si necesitas realizar este trámite, te recomendamos asesorarte con un notario y un experto en topografía para garantizar que el proceso sea eficiente y exitoso.