En los trabajos de segregación y parcelación es habitual apoyarse en la cartografía catastral para conocer la configuración de una finca. Sin embargo, una de las situaciones más delicadas que podemos encontrar es que el Catastro no refleje correctamente las últimas modificaciones del planeamiento urbanístico municipal.
Esta circunstancia puede generar discrepancias importantes entre lo que aparece en la sede electrónica del Catastro y la clasificación real del suelo según el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) vigente.
Recientemente me he encontrado con un caso de este tipo durante la redacción de un proyecto de segregación en el municipio de Camargo (Cantabria), y creo que es un buen ejemplo de por qué un proyecto de este tipo no debe basarse únicamente en la cartografía catastral.
El caso práctico
El proyecto consistía en la segregación de una finca con parte de suelo urbano y parte de suelo rústico para obtener tres parcelas independientes.
Inicialmente, el análisis se realizó utilizando la cartografía catastral y la documentación urbanística disponible. Sin embargo, durante la tramitación del expediente el Ayuntamiento detectó que una franja situada en la zona oeste de la finca había sido incluida como Núcleo Rural mediante una modificación puntual del PGOU.
El problema era que esa modificación urbanística no quedaba reflejada de forma coherente en la cartografía utilizada para el proyecto, por lo que esa zona se había interpretado como Suelo No Urbanizable Ordinario, cuando en realidad ya tenía una clasificación urbanística diferente.
Como consecuencia, el Ayuntamiento emitió un requerimiento solicitando la modificación del proyecto para adaptar correctamente la delimitación de las parcelas a la clasificación urbanística vigente.
¿Por qué ocurre esto?
Muchas personas piensan que Catastro y Urbanismo son la misma cosa, pero en realidad son organismos con funciones completamente distintas.
El Catastro
El Catastro tiene una finalidad principalmente descriptiva y fiscal. En él se representan parcelas, superficies, construcciones y otros datos necesarios para la gestión tributaria.
Aunque la información suele ser muy útil, no siempre incorpora inmediatamente todas las modificaciones del planeamiento urbanístico que aprueban los ayuntamientos.
El PGOU
El Plan General de Ordenación Urbana es el documento que determina la clasificación del suelo y los usos permitidos.
Además, los ayuntamientos pueden aprobar modificaciones puntuales que cambian la clasificación de determinadas zonas sin que esos cambios se reflejen de manera inmediata en otras cartografías.
Por este motivo puede ocurrir que una parcela aparezca de una determinada forma en Catastro mientras que, jurídicamente, su clasificación urbanística ya sea diferente.
La importancia de revisar toda la documentación
Este caso demuestra que en un proyecto de segregación no basta con consultar el Catastro.
Antes de definir una división de fincas es imprescindible comprobar:
- El PGOU vigente.
- Las modificaciones puntuales aprobadas por el Ayuntamiento.
- La clasificación urbanística exacta de toda la finca.
- La existencia de límites entre suelo urbano y suelo rústico.
- Las superficies mínimas exigidas por la normativa urbanística.
Realizar estas comprobaciones desde el principio permite evitar requerimientos administrativos y retrasos durante la tramitación de la licencia.
Cómo se resolvió el proyecto
Tras recibir el requerimiento municipal se realizó una revisión completa de la documentación urbanística y se modificó el proyecto para incorporar correctamente la zona oeste clasificada como Núcleo Rural.
De esta forma, las nuevas parcelas quedaron adaptadas a la realidad urbanística vigente y el expediente pudo continuar su tramitación conforme a los criterios establecidos por el Ayuntamiento.
Este tipo de ajustes forman parte del trabajo habitual de un topógrafo cuando intervienen simultáneamente Catastro, Registro de la Propiedad y normativa urbanística.
Conclusión
Las discrepancias entre la cartografía catastral y el planeamiento urbanístico son más frecuentes de lo que muchas personas imaginan.
Por ello, cuando se pretende realizar una segregación, una agrupación o cualquier otra operación sobre una finca, es fundamental realizar un estudio previo que no se limite únicamente a la información catastral.
Una revisión adecuada del planeamiento vigente puede evitar modificaciones del proyecto, requerimientos por parte del Ayuntamiento y retrasos innecesarios en la obtención de la licencia.
En definitiva, el trabajo de un topógrafo no consiste únicamente en medir el terreno, sino también en interpretar correctamente la realidad física, jurídica y urbanística de cada parcela para que el proyecto pueda tramitarse con todas las garantías.
¿Necesitas realizar una segregación de una finca?
Si estás pensando en segregar una finca urbana, rústica o de carácter mixto en Cantabria, puedo ayudarte a estudiar previamente su viabilidad, realizar el levantamiento topográfico y redactar el proyecto técnico teniendo en cuenta tanto la información catastral como la normativa urbanística aplicable.
Un buen análisis previo suele ser la mejor forma de evitar problemas durante la tramitación administrativa.