Una de las consultas más recurrentes en el urbanismo rural de Cantabria es: «Tengo una parcela con una casa en ruinas, ¿puedo reconstruirla para hacer mi vivienda?». La respuesta, lejos de ser un simple «sí» o «no», es mucho más matizada y depende de la estrategia técnica y legal que se adopte.
Un expediente reciente de la CROTU, en el municipio de Torrelavega, nos ofrece una lección magistral sobre las dos vías posibles para abordar un proyecto sobre una ruina y cómo la elección de una u otra determina el éxito del mismo.
El Caso de Estudio: Una Parcela con Ruinas en Duález, Torrelavega
- El Proyecto: Construcción de una nueva vivienda unifamiliar.
- La Parcela: Un terreno de 4.274 m² clasificado como Suelo Rústico de Protección Ordinaria.
- La Clave: La parcela no estaba vacía. Contenía una «edificación ruinosa» que databa de 1982 y los restos de una «caseta prefabricada en estado ruinoso».
- La Propuesta del Promotor: El proyecto no planteaba la rehabilitación de la ruina, sino su demolición completa y la construcción de una nueva vivienda en la parte noreste de la parcela.
Esta decisión —demoler en lugar de rehabilitar— es el punto de inflexión que define todo el expediente.
La Encrucijada Legal: ¿Reconstrucción (Art. 49) o Nueva Construcción (Art. 51)?
Ante una edificación en ruinas, existen dos caminos legales radicalmente diferentes:
- Vía A: La Reconstrucción (Art. 49.2.h de la LOTUC): Consiste en volver a levantar la edificación preexistente, respetando su volumen y huella original, con la posibilidad de una pequeña ampliación (15-20%). En este caso, el derecho a construir emana directamente de la propia ruina.
- Vía B: Demolición y Nueva Construcción (Art. 51 de la LOTUC): Implica eliminar la ruina y tratar la parcela como un solar. El derecho a construir ya no viene de la edificación preexistente, sino de que la parcela cumpla con los requisitos para una nueva vivienda de carácter excepcional: estar cerca de un núcleo urbano, tener una superficie mínima, etc.
En este expediente, el promotor optó por la Vía B. Por tanto, la CROTU no evaluó si se estaba «reconstruyendo bien la ruina», sino si la parcela, una vez despejada, era apta para albergar una vivienda completamente nueva.
El Análisis de la CROTU bajo el Artículo 51: ¿Por Qué se Aprobó?
Al evaluar el proyecto como una nueva construcción, la CROTU verificó los siguientes puntos clave:
- Distancia al Suelo Urbano: ¿Está la parcela a menos de 200 metros de un núcleo urbano? Sí.
- Superficie Mínima: ¿Supera la parcela los 1.500 m² exigidos por la ley? Sí, tiene más de 4.200 m².
- Valores Agrológicos del Suelo: Este es un punto crítico. La parcela, según los mapas de capacidad del suelo (ZAE), tiene «alta capacidad de uso». Construir aquí podría ser problemático. Y aquí es donde la existencia de la ruina juega un papel fundamental.El informe técnico razona que la parcela, al estar en un entorno ya alterado («antropizado») por la edificación ruinosa preexistente, no se considera un terreno agrícola prístino. La presencia de la ruina sirve como argumento para justificar que la nueva construcción no causa un nuevo impacto grave, sino que se implanta en un área ya transformada.
- Ocupación y Edificabilidad: La nueva vivienda cumplía con los estrictos límites de ocupación (inferior al 5% en este caso por la alta capacidad agrológica) y edificabilidad que la CROTU exige para estos casos.
Al cumplirse todos estos requisitos, la Comisión emitió un informe FAVORABLE.
Lecciones Fundamentales que Extraemos de este Caso
- Una Ruina no es un «Cheque en Blanco»: Tener una ruina no garantiza automáticamente el derecho a construir cualquier cosa. Es la base para iniciar uno de los dos procedimientos posibles.
- La Estrategia lo es Todo: La decisión de rehabilitar (Vía A) o demoler (Vía B) debe ser meditada. Si la ruina es pequeña o mal ubicada, puede ser más interesante demoler y acogerse al Artículo 51, siempre y cuando la parcela cumpla los requisitos de proximidad al núcleo urbano.
- El Pasado de la Parcela Importa: Incluso en un proyecto de nueva construcción, la preexistencia de una ruina puede ser un argumento a tu favor para justificar la idoneidad del emplazamiento y minimizar el impacto sobre los valores del suelo.
- La Precisión Técnica es Innegociable: Este tipo de expedientes exige un análisis detallado. Un buen levantamiento topográfico para definir la parcela, un análisis de las ortofotos históricas para acreditar la ruina, y un cálculo preciso de las superficies y distancias son la base indispensable para que el Ayuntamiento y la CROTU puedan valorar correctamente la propuesta.
Conclusión:
Este expediente de Torrelavega es un ejemplo perfecto de cómo una planificación inteligente y un profundo conocimiento de la normativa pueden transformar un problema (una parcela con una ruina) en una oportunidad. Demuestra que, a veces, el camino más directo no es la reconstrucción, sino una demolición estratégica que abre la puerta a un proyecto de nueva planta con mayores libertades de diseño, siempre que el emplazamiento lo permita.